O crescimento dos grandes centros com elevação do custo para aquisição de imóvel, atrelado ao fator segurança, fez com que os condomínios se multiplicassem e se tornassem uma realidade e objeto de desejo. A convenção de condomínio é o documento que irá especificar o que é permitido ou proibido no convício social.
Em regra, as normas previstas na convenção são de natureza privada, ou seja, é possível se alterar de acordo com a realidade local. Existem outras que não podem ser suprimidas até mesmo na convenção, uma vez que há aplicação no direito brasileiro do princípio da eficácia horizontal dos direitos fundamentais (as regras de direito fundamental possuem aplicação típica no direito público, porém irradiam efeitos também nas relações privadas, como por exemplo, o direito da ampla defesa e contraditório).
A regra de ouro a ser almejada pelos condomínios passa pelo respeito aos “três S”: sossego, segurança e salubridade. Uma vez respeitada essa regra de ouro, dificilmente haverá problemas no convívio social. Por exemplo, o condômino que exagera no volume do som pode ser enquadrado no desrespeito ao sossego, assim como o morador que efetua obra que coloca em risco a segurança do prédio.
Conforme disposição do CC/02 no artigo 1.336, são deveres expressos do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
No caso de atraso do pagamento há previsão de normativa específica, tendo em vista que a regra geral para aplicação de multa é a da Lei de Usura (Decreto 22.626/1993), que prevê nos contratos civis o pagamento de até 10%, enquanto nas obrigações condominiais é limitada à até 2% sobre o valor da prestação. Caso não ocorra o pagamento é possível a recuperação do crédito pelo condomínio através do protesto junto ao cartório, que é gratuito para o mesmo e possui alta eficácia no recebimento (ótima dica para os síndicos).
No que tange à alteração da forma e cor da fachada, há um grande debate jurídico a respeito do fechamento da sacada com vidro. Caso se entenda que há alteração da fachada é necessário a aprovação da unanimidade, ao passo que se entender pela não alteração é possível sem autorização dos demais condôminos. O tema é polêmico e os julgados são divididos pela possibilidade (TJMG Ap 1.0024.04.391299-7/001) e contrário (TJSP Ap 498.770.4/6). A razoabilidade deve imperar, caso o fechamento com vidro translúcido não altere substancialmente a estética do prédio, não vejo como alteração e violação.
O condômino que descumpre as regras é tido como antissocial (não se adequa com a realidade social e coletiva do condomínio) e no caso de reiteração do descumprimento dos deveres é possível sujeitá-lo à aplicação de multa prevista na convenção e que não poderá ser superior a cinco vezes o valor da sua contribuição. O condômino inadimplente reincidente pode ser responsabilizado nesta multa, apesar de não estar expressamente contemplado, como estabelecido no julgamento do STJ: “trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apta a ensejar a aplicação da penalidade pecuniária” (REsp 1.247.020/2015).
Caso o condômino antissocial continue a desrespeitar as regras, gerando a incompatibilidade de convivência, é possível a aplicação de penalidade pecuniária de até dez vezes o valor da contribuição prevista (artigo 1337 do CC/02). O Código Civil prevê quórum qualificado para aplicação da multa ao condômino antissocial, porém por se tratar de regra de natureza privada, me filio a corrente que a convenção pode estabelecer quórum diverso do previsto no CC/02 (2/3 e 3/4), dando assim maior operabilidade. Antes da aplicação da multa deve ser oportunizado ao infrator o direito de ampla defesa e contraditório na assembleia.
A expulsão do condômino antissocial é matéria omissa no Código Civil, porém à luz dos princípios e jurisprudência poderá ser balizada sua aplicação, uma vez que até mesmo o direito à vida é tido como relativo (é possível a pena de morte em tempos de guerra, assim como a lei do abate de aeronave não autorizada) a propriedade também deverá respeitar a função social e o convívio moralizado, neste sentido de possibilidade de expulsão tem-se o Enunciado 508 das Jornadas de Direito Civil e Apelação TJPR 957.743-1.
