Inicialmente cabe conceituar o que vem a ser a venda e compra bipartida, sendo a operação simultânea que no mesmo ato a nua propriedade e do usufruto são instrumentalizados. Tal operação é viável diante a característica da elasticidade da propriedade, conforme a vontade do titular é possível distender ou comprimir os atributos do domínio (usar, gozar, dispor e reivindicar).
A venda e compra bipartida pode ocorrer em duas situações, que para melhor diferenciar pode criar um paralelo com dois movimentos. Sendo o primeiro da bifurcação, em que há a propriedade plena e o titular comparece na escritura vendendo a propriedade desmembrada em nua propriedade para um e usufruto para outro. O segundo movimento é o da consolidação, em que comparecem na escritura o titular da nua propriedade e o titular do usufruto vendendo para única pessoa.
No movimento da bifurcação é possível o exemplo dos pais que estão comprando um imóvel e pretendem doar ao filho, desta maneira é possível fazer diretamente a compra e venda bipartida, em que os pais comparecem comprando o usufruto e o filho a nua propriedade. Caso o filho não possua recursos para aquisição da nua propriedade é possível fazer uma doação do numerário (dinheiro) para viabilizar a operação.
No movimento da consolidação é possível visualizar a compra e venda bipartida no caso do imóvel que o usufruto do é do viúvo(a) e nua propriedade dos filhos, caso surja um interessado para comprar o imóvel não é necessário fazer a renúncia do usufruto para depois fazer a venda, é possível no mesmo ato vender conjuntamente a propriedade que será consolidada no adquirente.
Mas, algumas pessoas podem estar se perguntando: nos termos do artigo 1.393, do Código Civil, o usufruto não é inalienável? Sim, porém é possível a venda para fins de consolidação da propriedade, que é uma forma de extinção do usufruto. Conforme explica o Desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo, Francisco Eduardo Loureiro: “A inalienabilidade do usufruto não tem nenhuma incompatibilidade com a extinção por consolidação. O que proíbe a norma cogente é que o direito real de usufruto sobreviva sob a titularidade de terceiro, porque é personalíssimo do usufrutuário. A transmissão, porém, se admite quando provocar a extinção do usufruto por consolidação. Não há propriamente alienação do direito real, mas sim modo de sua extinção por consolidação”.
No que tange ao movimento da bifurcação, é possível a venda e compra bipartida, porém com base em outro fundamento. A viabilidade acontece, pois somente irá constituir o direito real do usufruto com o registro, somente a partir de então é vedada alienação. Desta maneira, se na matrícula do imóvel a propriedade é plena (alodial), o titular ao vender o imóvel pode fazer a bifurcação, vendendo para um titular o usufruto e para outro a nua propriedade, a partir então não poderia alienar o usufruto.
E qual a vantagem no caso da venda e compra bipartida? Pode se visualizar uma significativa vantagem econômica, uma vez que irá economizar com os valores despendidos na base de cálculo do imposto de transmissão assim como no cartório de notas e registro de imóveis.
