Uma dúvida muito comum é qual o momento da lavratura da escritura pública no cartório de notas, e se é possível o vendedor outorgar a escritura definitiva e ter a segurança que vai receber o preço.
Em regra, é após o pagamento integral do preço, mas é possível a outorga antes da quitação total e existem diversos mecanismos jurídicos para conferir segurança jurídica para isso. Um exemplo comum e que é adotado nas operações bancárias é a outorga da escritura de venda e compra juntamente com a garantia imobiliária, seja hipoteca ou alienação fiduciária.
A alienação fiduciária é uma espécie de garantia em que o comprador recebe o imóvel e logo em seguida o mesmo fica vinculado ao cumprimento da obrigação, e no caso de inadimplemento poderá ser executada e levada a leilão pelo vendedor.
Por exemplo: imóvel de R$ 500.000,00, sendo pago R$ 300.000,00 e restando R$ 200.000,00. É possível a venda e outorga da garantia do imóvel na mesma escritura. Assim todos ficam resguardados, o vendedor que detém a garantia jurídica registrada na matrícula do imóvel e o comprador que recebe a posse e propriedade condicionada ao pagamento total do preço.
A alienação fiduciária é amplamente utilizada pelos bancos, mas nada impede que os particulares (pessoas comuns) utilizem do instituto. E não é por acaso que os bancos a preferem, pois o bem objeto da alienação fica afetado ao cumprimento da obrigação, não sendo possível sua venda sem a autorização do credor.
Uma outra opção é a escritura pública com cláusula resolutiva, que também resguarda o vendedor, pois caso o comprador atrase o pagamento das parcelas faltantes poderá desfazer o negócio em juízo e obter o imóvel de volta. A propriedade não é transferida integralmente com a lavratura da escritura e seu registro, pois a quitação fica condicionada ao pagamento integral do preço, tendo assim uma propriedade resolúvel, ou seja, que pode se resolver. Essa informação fica expressa na matrícula.
A escolha da estrutura jurídica a ser adotada depende do caso concreto, que tem contornos próprios, sendo importante se assessorar com profissionais capacitados para que haja de fato uma boa escolha pela opção naquele determinado caso, e o mercado imobiliário na estruturação dessas operações envolve diversos profissionais, desde advogado, contador, corretor de imóveis até o cartorário.
