A resposta passa por uma situação jurídica controversa que é a formação do condomínio na propriedade rural e urbana. Houve uma disseminação de chácaras e loteamentos irregulares em quase todas as regiões do Estado, a partir de então as decisões do TJSP tem trazido requisitos mais rígidos para tais compras.
A questão é se a compra em sociedade irá resultar ou não na burla do parcelamento do solo, isto porque é proibido que se compre parte certa e localizada. (166. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra). Desta forma caso a compra seja de fato em fração ideal, sem demarcação física e partindo da premissa que a boa-fé deve ser presumida no direito civil, em tese seria possível.
Porém com um histórico de irregularidades vasto na jurisprudência bandeirante as decisões do Conselho Superior da Magistratura têm endurecido os requisitos, é aquele velho brocardo “os bons pagam pelos maus”, assim as decisões em regra trazem esse histórico de violação à lei de parcelamento, como se pode observar na exigência de um vínculo pessoal entre os condôminos: “Ora, independentemente da forma de aquisição do outorgante vendedor e ainda que cedida a integralidade de sua fração ideal, tudo leva a crer que pessoas que não possuem vínculo entre si, ao adquirir um terreno em frações ideais, tenham clara intenção de instituir sobre a área imóveis distintos, com futuro desdobro, o que não se concebe” (CSM. Apelação 1053765-85.2018.8.26.0114. Comarca de Campinas/SP)
E a Corregedoria já decidiu que não se considera vínculo apto a permitir o acesso ao fólio real o vínculo econômico para mero investimento: “Ausência de vínculo pessoal entre os adquirentes a justificar a aquisição em condomínio geral, mesmo que para fins de investimento” (TJ-SP – AC: 1007822-05.2019.8.26.0019 SP). É imperioso ressaltar que o oficial registrador de imóveis pode usar da tecnologia, como imagens do Google Earth para analisar se trata de parcelamento irregular do solo (Normas do TJSP - 166.1 Para comprovação de efetivação de parcelamento irregular, poderá o oficial valer-se de imagens obtidas por satélite ou aerofotogrametria).
Em outro sentido, permitindo a compra em condomínio podemos citar também a recente decisão do CSM/SP que partiu da premissa da boa-fé das partes: “O que não se admite é, de forma antecipada e indicando presunção da má-fé, impedir a aquisição integral da propriedade por dois sujeitos na forma de condomínio voluntário simples, diretamente ao loteador, ante a ausência de elementos registrários aptos à conclusão pela existência de venda fracionada do lote. E, não havendo venda de frações ideais do lote ou formação sucessiva de condomínio voluntário simples, mas a aquisição originária da totalidade do bem por dois compradores, sem especialização das frações adquiridas, não incide, concretamente, a vedação administrativa do item 166, do Capítulo XX das NSCGJ” (CSMSP - 09/2020 -Apelação Cível nº 1021487-53.2019.8.26.0451)
A resposta passa pela boa-fé das partes e análise do caso concreto, como se é o caso de substituição de condôminos, se houve desmembramentos sucessivos e prolongamento de rua, se decorreu de inventário, se é caso de sub-rogação, assim como outros tido como relevantes para fins registrários como decisões do corregedor permanente, podendo ser possível ou não a compra em sociedade para formação do condomínio.
