A aquisição de um imóvel é, para muitos, a realização de um sonho. No entanto, não são raros os casos em que, após o pagamento, o comprador se depara com um problema sério: o vendedor desaparece ou se recusa a outorgar a escritura definitiva. Diante dessa situação, o que fazer? A solução poderá ser a adjudicação compulsória, iremos aprender um pouco mais nesta coluna jurídica.
Inicialmente é preciso conceituar o que vem a ser a adjudicação compulsória, sendo o procedimento cabível quando o interessado demonstra que pagou o preço contratado por meio de contrato (promessa de compra e venda de imóvel ou cessão) e não obtém de maneira consensual a outorga da escritura de compra e venda. O procedimento é detalhado no artigo 216-B da Lei 6015 e Provimento 150 de 2023 do Conselho Nacional de Justiça, com a presença e orientação do advogado de confiança da parte.
Quais são os casos mais comuns que geram a adjudicação compulsória? Existem diversas razões, podendo destacar: 1-a ausência de contato com o vendedor, que muitas vezes já faleceu e recebeu o valor em vida; 2- imóveis oriundos de loteamentos que mesmo após quitação, não são transferidos definitivamente aos compradores (muitas vezes as empresas que lotearam já foram extintas, por falência, por encerramento do objeto social ou até por distrato social).
O procedimento da adjudicação compulsória tem início com a lavratura da ata notarial no cartório de notas e em seguida é concluído pelo cartório de registro de imóveis competente.
Os requisitos estão retratados no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei Federal 6.015), sendo: 1 - Promessa de compra e venda ou de cessão (quando for o caso) sem direito de arrependimento ou impossibilidade de exercê-lo (fluência do lapso temporal ou recebimento do preço total); 2 - ata notarial lavrada pelo cartório de notas da qual conste a identificação do imóvel e das partes envolvidas; 3- prova do inadimplemento do vendedor ou cedente, pela não lavratura do instrumento definitivo em 15 dias da notificação extrajudicial pelo cartório de registro de imóveis; 4 - certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; 5- comprovante de pagamento do respectivo ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis); 6 - procuração com poderes específicos.
Para que o procedimento ocorra no cartório é necessário que o compromisso de venda e compra esteja registrado na matrícula do imóvel? Não, conforme Súmula 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”, a despeito da previsão do artigo 1.417 do CC/02.
E qual a diferença entre a adjudicação compulsória e usucapião? A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade originária, desta forma independe do recolhimento do imposto de transmissão (ITBI), ao passo que a adjudicação compulsória é derivada, sendo devido o pagamento do imposto. Existem mais requisitos para comprovação da usucapião, tornando o procedimento mais complexo comparado com o da adjudicação compulsória.
Desta forma, não sendo possível a solução consensual da realização da escritura de compra e venda, o procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial poderá ser uma excelente ferramenta jurídica de regularização imobiliária. Para mais esclarecimento, procure o profissional jurídico de sua confiança.
