A lei do inquilinato (Lei Federal 8.245) em seu artigo 48 trata sobre a locação para temporada, assim dispondo: Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
É possível alugar para temporada imóveis situados em condomínio? Como tudo no direito, a resposta é depende. Inicialmente deve se analisar qual a finalidade do condomínio (residencial, comercial ou misto) e o que dispõe a convenção de condomínio a respeito da locação para temporada por meio de plataformas digitais, pois é a convenção o documento que regula as relações entre condôminos.
Se a finalidade do condomínio ou unidade é comercial, é possível. Inclusive houve alteração recente no Código Civil modificando o quórum para alterar a finalidade do condomínio ou unidade autônoma, que antes era de 100% para 2/3 (artigo 1.351 do Código Civil). Se a finalidade é residencial deve se analisar a convenção, que pode permitir, proibir ou ser omissa a respeito.
No caso de permissão expressa ou proibição expressa, deve ser respeitado o que está disposto na convenção de condomínio. A maior polêmica está se a convenção for omissa, neste caso será possível ou não alugar o apartamento para temporada em aplicativos como Airbnb?
O tema é polêmico e os Tribunais Superiores já se manifestaram a respeito. O grande pano de fundo é: a locação para temporada é tida como atividade comercial ou não? O Superior Tribunal de Justiça decidiu recentemente que a locação por temporada agregada de serviços de hotelaria (como lavanderia), pode ser considerada atividade comercial, no caso em questão havia compartilhamento de quartos, configurando uma espécie de hostel. Neste caso concreto entendeu-se pela atividade comercial configurada. Porém não quer dizer todas as locações sejam neste formato, podendo no caso de locação sem serviços adicionais ou compartilhamento de quartos, mesmo no caso de omissão da convenção.
Em nota o Airbnb declarou que "os ministros destacaram que, no caso específico do julgamento, a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não estimulada pela plataforma, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões. Além disso, os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral”.
Uma outra questão polêmica: é legítima a restrição da convenção em condomínio que os usuários da locação por temporada não poderão acessar áreas comuns, como área de lazer do prédio ou condomínio? Algumas convenções fazem essa previsão, caso assim feito expressamente deve ser respeitada até que se julgue a ilegalidade da mesma, que é tema bastante polêmico, uma vez que coloca em xeque dois direitos tutelados pelo código civil: direito de propriedade x direito de segurança e sossego.
Portanto para evitar a judicialização a melhor saída é a previsão expressa na convenção de condomínio a respeito da possibilidade ou não da locação por temporada por meio de plataformas digitais, isto porque trará previsibilidade e segurança para os moradores e investidores. Do ponto de vista econômico, muitos investidores adquirem os respectivos imóveis com vistas a tirar o melhor proveito econômico ao passo que, pelo perfil do condomínio, pode ser uma atividade indesejada pela maioria dos moradores. Desta forma a previsão na convenção pode colocar uma “pá de cal” no assunto, trazendo segurança jurídica para os condôminos e futuros adquirentes.
