A assinatura de contratos faz parte da rotina dos brasileiros, e quando o assunto é a compra e venda de imóveis a atenção deve ser redobrada, uma vez que os imóveis possuem valor considerável frente a outros bens do mercado.
A segurança jurídica é o caminho mais curto para evitar problemas imobiliários, e para que a mesma ocorra é necessário a assessoria de profissionais capacitados, além do que, está intimamente ligada com a publicidade dos atos no registo imobiliário (cartório).
É muito comum a compra e venda parcelada do imóvel e existem diferentes caminhos seguros que podem ser adotados, desde a compra e venda com cláusula resolutiva até a compra e venda com pacto adjeto de hipoteca ou alienação fiduciária, porém neste artigo vou tratar do compromisso de venda e compra.
O compromisso de compra e venda é o contrato preliminar (preparatório) por meio do qual o vendedor se compromete a efetivamente vender o imóvel ao comprador após o pagamento total do preço ajustado para a aquisição. A obrigação principal do compromisso é a celebração de um contrato futuro, que no caso dos imóveis superiores a 30 salários mínimos é a escritura pública.
Tal compromisso de compra e venda pode se tornar um direito real desde que registrado na matrícula do imóvel e não tenha direito de arrependimento. Para o registro do compromisso no Estado de São Paulo há o pagamento apenas de 30% do valor previsto, ocorrendo o pagamento do restante com a lavratura da escritura definitiva, desta forma não há um valor adicional no registro de imóveis.
As recentes alterações legislativas vieram permitir que tanto o cumprimento do compromisso de compra e venda (adjudicação compulsória) quanto o cancelamento ocorram diretamente na via extrajudicial no cartório de registro de imóveis.
A adjudicação compulsória é o procedimento cabível quando o interessado demonstra que pagou o preço contratado por meio de contrato (promessa de compra e venda de imóvel ou cessão) e não obtém de maneira consensual a outorga da escritura de compra e venda. O procedimento é detalhado no artigo 216-B da Lei 6015, com a presença do advogado de confiança da parte.
E caso o comprador atrasar o pagamento das parcelas, o que vendedor pode fazer? A nova disposição legal permite que o prejudicado com a falta de pagamento requeira ao oficial do registro de imóveis que intime o devedor para que, em 30 dias, coloque os pagamentos em dia com todos os seus acessórios, diretamente no cartório.
Se o pagamento for feito, o valor é logo repassado ao credor, o contrato fica mantido e tudo seguirá normalmente. Mas, se nesse prazo a dívida não for paga, o contrato será considerado rescindido e o seu registro será definitivamente cancelado em seguida. O procedimento é estabelecido no artigo 251-A da Lei 6015.
Independe da roupagem jurídica da venda e compra de imóveis em prestações há uma certeza, é necessário dar publicidade na matrícula do imóvel e se socorrer de profissionais capacitados, para evitar que uma conquista se torne uma frustração, que é muito comum nos conhecidos contratos de gaveta. A celebração do compromisso de venda em compra por escritura pública em cartório tem uma redução de 50% dos valores previstos. Para mais informações procure o cartório e advogado de sua confiança.
