A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade, sendo uma importante maneira de efetivar o princípio constitucional de dar função social à propriedade e de regularizar situações onde o bem é imprescindível para a moradia, subsistência ou atividade econômica do possuidor. Pode-se conceituar a usucapião como uma espécie de aquisição da propriedade pela posse qualificada prolongada no tempo. É muito comum nos casos de chácaras e imóveis com descrição precária em que não se forma o polígono.
Para se pleitear a usucapião são necessários alguns requisitos, como a posse qualificada pela conduta de dono, sendo esta posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica por um lapso temporal. O justo título e a boa fé são requisitos expressos na usucapião ordinária (1.242), ou presumidos pelo decurso do tempo na extraordinária (artigo 1.238), ambas do código civil.
Existem diversas modalidades de usucapião como a constitucional, do estatuto da cidade, em decorrência de abandono do lar, entre outras. A modalidade vai interferir no lapso temporal exigido, sendo o menor prazo o de 2 anos em decorrência do abandono do lar pelo cônjuge, podendo chegar a 15 anos na usucapião extraordinária do CC/02. O lapso temporal mais comum é o de 10 anos, sendo possível caso o requerente dê função social ao imóvel, no caso de urbano a habitação e no rural o tornar produtivo.
Com o Novo Código de Processo Civil de 2015 é possível o procedimento se desenvolver no cartório de registro de imóveis, tendo como requisito a assistência por advogado e ata notarial lavrada pelo tabelião para verificar o tempo de posse, além de outros documentos como planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado (pode ser dispensado como no caso de condomínio edilício ou loteamento regular) e anuência dos titulares tabulares e confrontantes.
Caso tenha adquirido a posse por meio de inventário ou contrato particular é possível unir o tempo de posse do antecessor para fins de usucapião? Sim, conforme permite o artigo 1.207 do Código Civil: “O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais”.
É importante ressaltar que deverá haver uma sintonia entre o tabelião que lavrará a ata notarial, o advogado que irá assessorar e providenciar a documentação e o registrador de imóveis, que irá fazer a qualificação para análise da viabilidade. No Estado de São Paulo a usucapião também foi regulamentada pelo Provimento 58 de 2015 e em nível nacional pelo Provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça.
