A resposta passa por uma situação jurídica controversa que é a formação do condomínio na propriedade rural e urbana. Houve uma disseminação de chácaras e loteamentos irregulares em quase todas as regiões do Estado. A partir de então, as decisões do TJSP (Tribunal de Justiça de São Paulo) têm trazido requisitos mais rígidos para tais compras.
A questão é se a compra em sociedade irá resultar ou não na burla do parcelamento do solo, isto porque é proibido que se compre parte certa e localizada. (item 166 das Normas da Corregedoria de SP: “É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra”). Desta forma caso a compra seja de fato em fração ideal, sem demarcação física e partindo da premissa que a boa-fé deve ser presumida no direito civil, em tese seria possível.
Porém, com um histórico de irregularidades vasto na jurisprudência bandeirante, as decisões do Conselho Superior da Magistratura têm endurecido os requisitos, é aquele velho brocardo “os bons pagam pelos maus”, assim as decisões em regra trazem esse histórico de violação à lei de parcelamento, como se pode observar na exigência de um vínculo pessoal entre os condôminos: “Ora, independentemente da forma de aquisição do outorgante vendedor e ainda que cedida a integralidade de sua fração ideal, tudo leva a crer que pessoas que não possuem vínculo entre si, ao adquirir um terreno em frações ideais, tenham clara intenção de instituir sobre a área imóveis distintos, com futuro desdobro, o que não se concebe” (CSM. Apelação 1053765-85.2018.8.26.0114. Comarca de Campinas/SP)
E a Corregedoria já decidiu que não se considera vínculo apto a permitir o acesso ao fólio real o vínculo econômico para mero investimento: “Ausência de vínculo pessoal entre os adquirentes a justificar a aquisição em condomínio geral, mesmo que para fins de investimento” (TJ-SP – AC: 1007822-05.2019.8.26.0019 SP). É imperioso ressaltar que o oficial registrador de imóveis pode usar da tecnologia, como imagens do Google Earth para analisar se trata de parcelamento irregular do solo (venda de área de certa e localizada).
Em outro sentido, permitindo a compra em condomínio podemos citar também a decisão do CSM/SP que partiu da premissa da boa-fé das partes: “O que não se admite é, de forma antecipada e indicando presunção da má-fé, impedir a aquisição integral da propriedade por dois sujeitos na forma de condomínio voluntário simples, diretamente ao loteador, ante a ausência de elementos registrários aptos à conclusão pela existência de venda fracionada do lote. E, não havendo venda de frações ideais do lote ou formação sucessiva de condomínio voluntário simples, mas a aquisição originária da totalidade do bem por dois compradores, sem especialização das frações adquiridas, não incide, concretamente, a vedação administrativa do item 166, do Capítulo XX das NSCGJ” (CSMSP - 09/2020 -Apelação Cível nº 1021487-53.2019.8.26.0451)
A resposta passa pela boa-fé das partes e análise do caso concreto, podendo se mencionar a viabilidade em decorrência de sucessão causa mortis, doação em antecipação de legítima (Apelação cível nº 1015062-43.2021.8.26.0482, cuja escritura que deu origem a decisão tendo sido lavrada pelo 3º Tabelionato de Notas de Presidente Prudente/SP), assim como no caso de substituição sem inclusão de novos condôminos. A análise do histórico anterior também é relevante, como se houve desmembramentos sucessivos e prolongamentos de rua, assim como as decisões do corregedor permanente. A viabilidade da aquisição em condomínio vai depender da analise do caso concreto, que poderá ser feito por um profissional jurídico de confiança das partes.
