Uma dúvida muito comum é qual o momento da lavratura da escritura pública no cartório de notas. A maioria das pessoas tem a falsa ideia de que somente é possível fazer a escritura de venda e compra após o pagamento integral, mas vou explicar que é possível e em muitos casos até recomendável que se faça antes.
No caso específico de venda e compra com pagamento parcelado, é possível que se faça a escritura com cláusula resolutiva. Os requisitos para o contrato de compra e venda são: coisa (imóvel), preço e consentimento. Repare que não se menciona a quitação como elemento essencial.
É importante mencionar que a cláusula resolutiva resguarda o vendedor, pois caso o comprador atrase o pagamento das parcelas faltantes poderá desfazer o negócio em juízo ou extrajudicialmente (segundo 4ª Turma do STJ) e obter o imóvel de volta. A propriedade não é transferida integralmente com a lavratura da escritura e seu registro, pois a quitação fica condicionada ao pagamento integral do preço, tendo assim uma propriedade resolúvel, ou seja, que pode se resolver. Essa informação fica expressa na matrícula.
Todos os contratos possuem tacitamente uma cláusula resolutiva, isto porque, caso uma parte não cumpra com o acordado, a outra pode desfazer o negócio, conforme Artigo 475 do Código Civil: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”. Porém, é possível ir além, colocando uma cláusula resolutiva expressa (Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial), que segundo entendimento atual da 4ª Turma do STJ, não seria necessária a resolução judicial, pois a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito.
Segundo o ministro do STJ, nada impede a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compra e venda de imóveis, após a notificação do comprador inadimplente e decorrido o prazo sem a quitação da dívida. A partir daí, é facultado ao vendedor exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva para a resolução do negócio de forma extrajudicial.
Desta forma, em algumas vendas parceladas, em que não se há grande saldo devedor pode ser vantajoso tanto para o vendedor, pois caso o comprador esteja na posse e atrase o pagamento de taxas e impostos não irá precisar se defender em juízo, assim como para o adquirente, evitando que por exemplo o imóvel seja objeto de penhora, indisponibilidade do vendedor.
O pagamento faltante na escritura pode ser representado por um título de crédito, como por exemplo, um cheque ou nota promissória. As pessoas estão mais acostumadas com a circulação do cheque, mas orientamos a utilização da nota promissória neste caso especifico, isto porque tem prazo prescricional de três anos, já o cheque são seis meses. Assim, por exemplo, para que seja protestado o título, é necessário que o mesmo não esteja prescrito.
Caso o valor restante do pagamento seja considerável é possível que se faça uma compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, sendo um outro instituto que também traz muita segurança jurídica, que será objeto de outra coluna.
Desta forma é importante conhecer as possibilidades jurídicas e após compreender os institutos saber se é melhor lavrar a escritura de venda e compra, seja quando da conclusão do negócio ou do pagamento integral do preço.
