As pessoas em diversas situações se deparam com atos realizados em cartórios, que vão desde o nascimento, casamento, óbito até os atos jurídicos que envolvem uma complexidade maior como compra e venda, permuta, inventário, dação em pagamento, doação, incorporação imobiliária, divórcio, convenção de condomínio e outros.
A escritura pública é um ato muito conhecido entre os brasileiros, mas muitos não sabem da sua importância e o motivo da sua exigência. Antes cabe explicar que a tabeliã ou tabelião, que são responsáveis por sua elaboração, são profissionais do direito imparciais e o que isso significa? O tabelião é como se fosse um juiz de direito fora do “fórum”, isto porque ambos devem ser imparciais e zelar pela legalidade do ato que intervém, assim como passar por concursos públicos para assumir os respectivos cargos. Sendo que a principal diferença entre os atos praticados pelo tabelião e o juiz de direito é a jurisdição, em que os atos judiciais são providos de cognição exauriente e consequente trânsito em julgado.
Desta maneira é o tabelião que irá fazer o controle de todas as cláusulas que integram a escritura pública, desde juros abusivos até cláusulas sem validade jurídica, pois o tabelião defende a legalidade do ato de maneira imparcial. Partindo dessa premissa a escritura pública é o ato por meio do qual o tabelião instrumentaliza os negócios jurídicos, que são manifestações de vontades com finalidade lícitas, como venda de um imóvel, doação de bens, cessão de direitos hereditários, divórcio, inventários, entre outros. Sendo que é obrigatória a escritura pública para negócios jurídicos que versem sobre imóveis com valor superior a R$ 33 mil (30 salários mínimos).
Entretanto, há diversos outros atos que a participação do tabelião é eletiva como na alienação fiduciária, doação de bens móveis (como dinheiro, gado), assim como nos compromissos de compra e venda. Nestes atos, a lei prevê um desconto no valor a ser cobrado pelo tabelião (fixado por lei) de 40% até 50%, justamente para incentivar a instrumentalização de atos de maneira pública, que gozam de um controle de legalidade por um agente que possui fé pública (presumidos de acordo com a lei).
Quando se pretende fazer prova em juízo a escritura pública não é o ato apropriado a ser solicitado, sendo correto a ata notarial, que tem como objeto um fato jurídico, em que o tabelião irá narrar um acontecimento desprovido de vontade negocial. A ata notarial tem funcionado como uma “carta na manga” para disputas judiciais e sua utilização tem crescido exponencialmente.
Para lavratura da escritura pública são necessários alguns documentos, vamos dar o exemplo de uma compra e venda: documentos pessoais do comprador e vendedor (RG e CPF, inclusive dos cônjuges), certidão de nascimento ou casamento, caso o vendedor ou comprador for pessoa jurídica, o CNPJ e contrato social ou estatuto, onde consta quem detém poderes para assinar pela empresa.
No que se refere ao imóvel, é necessário a certidão de matrícula e documentos fiscais que demonstrem o valor e a regularidade do imóvel. Continua sendo recomendável a obtenção das certidões pessoais dos vendedores, que irá demonstrar a boa-fé do comprador e diminuir o risco de evicção (perda do imóvel). É necessário o recolhimento do ITBI, que conforme decisão do STF somente deve ser exigido quando se for registrar o título, porém a maioria das legislações municipais ainda têm exigido erroneamente na lavratura da escritura.
Para a lavratura dos atos, é indispensável a assinatura das partes, e ela pode se dar de diferentes formas, desde presencialmente no cartório ou até mesmo em casa com o cartório colhendo a assinatura em domicílio. Também é possível por meio de videoconferência, ocorrendo de maneira totalmente digital. Uma vez lavrado o ato as partes possuem até 30 dias para assinar, desta forma pode o vendedor assinar em uma semana e os compradores em outro momento, desde que não ultrapasse os 30 dias.
