O ganho de capital existe em todas as  operações no mercado imobiliário?

OPINIÃO - Bruna Melo

Data 29/08/2021
Horário 06:33

A compra e venda de um imóvel não se resume à assinatura da escritura pública, existem diversas obrigações acessórias e procedimentos que decorrem da mesma. Dentre algumas está o recolhimento do ITBI, alteração do contribuinte junto à municipalidade, registro da escritura no cartório competente, assim como o pagamento do imposto sobre o ganho de capital nos casos devidos. 
O ganho de capital é o imposto que incide sobre o lucro imobiliário, que nada mais é do que a quantia que você ganha com a venda de um imóvel. Ele acontece quando o valor de venda é maior que o valor de aquisição.
Como calcular o lucro imobiliário? Para melhor entender vamos ao seguinte exemplo prático: João comprou sua casa em 2020 por 800 mil reais e a vendeu em 2021 por 950 mil reais. A Receita Federal entende que esses R$ 150 mil representam um ganho de capital e que, portanto, incide o imposto sobre essa renda. 
Qual é a porcentagem sobre o lucro imobiliário? Segundo a Lei 13.259 de 2016, essa alíquota varia de acordo com o valor obtido na transação.  Em regra, é aplicada a alíquota de 15%, podendo chegar até 22,5% sobre o ganho de capital. Mas é importante frisar que não são sobre todas as vendas que incide o ganho de capital, existem algumas hipóteses de isenção, principalmente no caso dos imóveis residenciais. 
As principais hipóteses de isenção são: 1-compra de outro imóvel residencial em até 180 dias após a assinatura da venda; 2- O imóvel vendido por um valor igual a ou menor do que R$ 440 mil (Nesse caso, é preciso ser proprietário de um único bem e não ter vendido outro imóvel nos últimos cinco anos) 3-Permuta de imóveis sem torna, entre outras. 
As partes que conduzem a transação devem estar atentas e ajustadas para a maior economia do cliente, pois uma sugestão equivocada pode gerar um enorme prejuízo.  Por exemplo, a resposta da Pergunta 541, item 10, divulgada pela Receita Federal sobre a permuta sem torna e possível isenção: “Nas operações de permuta realizadas por contrato particular, somente se configura a permuta se a escritura pública, quando lavrada, for de permuta”. 
Quando pagar o lucro imobiliário? O recolhimento do tributo deve acontecer até o último dia do mês subsequente à venda e não apenas no ano posterior com a declaração anual do Imposto de Renda. 
Mesmo que você não seja isento, é possível reduzir o lucro imobiliário em algumas situações e não “perder” tanto na venda do imóvel, como no caso das despesas comprovadas com corretagem, escritura e registro, que podem ser abatidas no valor do ganho de capital (o que fará com que o imposto diminua, pois, o tributo é cobrado em cima do lucro). 
Caso o contribuinte não pague o ganho de capital no prazo e condições impostas pela receita federal está suscetível à multa e juros. Os profissionais envolvidos na operação devem ser capacitados, que vai desde o advogado, corretor de imóveis, contador e o tabelião. Para maiores esclarecimentos a respeito do tema de ganho de capital procure um contador de sua confiança.

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