Essa é uma dúvida mais comum do que parece, especialmente em famílias que convivem durante anos com imóveis deixados por pais ou avós sem que seja realizado o inventário ou a partilha formal dos bens.
Imagine a seguinte situação: após o falecimento dos pais, um dos filhos permanece morando sozinho no imóvel da família por muitos anos, paga contas, realiza reformas, cuida da manutenção e age como se fosse o único proprietário. Depois de certo tempo, surge a pergunta: ele pode adquirir a propriedade total do imóvel por usucapião, inclusive em relação à parte pertencente aos irmãos?
A resposta é: depende. Quando uma pessoa falece e deixa bens, abre-se a sucessão. Até que ocorra a partilha, todos os herdeiros passam a ser coproprietários do patrimônio deixado, em condomínio legal hereditário. Isso significa que nenhum deles é dono exclusivo de um bem específico, mas todos possuem direitos sobre o conjunto da herança.
Nessas hipóteses, a simples permanência de um herdeiro no imóvel, por si só, normalmente não gera usucapião. Isso porque a posse exercida por ele, em regra, é considerada compatível com a condição de coproprietário.
Contudo, a situação muda quando esse herdeiro passa a exercer posse exclusiva, contínua, pacífica e com intenção de dono, impedindo ou afastando o exercício dos demais herdeiros sobre o bem. Se houver comportamento claro e inequívoco de exclusividade, como negar acesso aos irmãos, agir publicamente como único proprietário e manter essa situação pelo prazo legal exigido, a usucapião pode ser reconhecida.
Neste contexto é que surgem os importantes e recentes entendimentos do STJ sobre o tema, consolidando o entendimento de que, em certas circunstâncias, um herdeiro que ocupa de maneira exclusiva e contínua um imóvel deixado pelos pais falecidos, durante a tramitação do inventário, pode, por meio da usucapião, adquirir a totalidade da propriedade do bem.
A tese foi consolidada no julgamento do agravo interno no REsp 2.355.307/SP, e reforçou o que já havia sido tratado no julgamento do REsp 1.631.859/SP5. Na decisão, publicada em 27/6/2024, o ministro Raul Araújo, consignou que: “Ocorre que a jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que há possibilidade da usucapião de imóvel objeto de herança pelo herdeiro que tem sua posse exclusiva, ou seja, há legitimidade e interesse de o condômino usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião extraordinária”.
Também é importante lembrar que cada modalidade de usucapião possui requisitos específicos quanto ao prazo e às condições da posse. Por isso, não existe resposta automática para todos os casos. No caso da usucapião extraordinária com a redução do tempo pela destinação do imóvel como moradia é de 10 anos.
Do ponto de vista preventivo, o melhor caminho quase sempre é a regularização da sucessão por meio do inventário, que pode ser feito em cartório de notas quando houver consenso entre os herdeiros e inexistirem impedimentos legais. O inventário organiza a transmissão patrimonial, evita conflitos futuros e traz segurança jurídica à família.
Quando o inventário é adiado indefinidamente, aumentam os riscos de disputas familiares, dificuldades para venda do imóvel, problemas registrais e ações judiciais mais complexas, como a de usucapião, que inclusive pode ocorrer diretamente no cartório de registro de imóveis assistido por advogado e apresentação de ata notarial realizada pelo tabelião do cartório onde o imóvel está localizado. Para mais esclarecimentos procure o profissional jurídico de sua confiança.
