O mundo passa por uma grande crise econômica, em que pode ser evidenciada em maior proporção nos países subdesenvolvidos e em desenvolvimento, como o Brasil. E quando nos deparamos com situações adversas qualquer economia é bem vida. A permuta é uma excelente ferramenta jurídica que pode auxiliar os operadores do mercado imobiliário, quer saber como? A presente coluna irá explicar.
A permuta, também conhecida como troca, escambo ou barganha, é um dos contratos mais antigos da humanidade e continua bastante utilizado nos dias atuais. A permuta é conceituada como negócio jurídico em que as partes, conhecidas como permutantes ou tradentes, se obrigam reciprocamente a dar uma coisa por outra (troca).
A permuta pode envolver objetos de igual valor ou de valores diferentes, em que no último caso haverá uma recomposição em dinheiro, conhecida como torna ou saldo. Por exemplo: há a troca de um apartamento de R$ 200 mil por uma casa de R$ 170 mil e torna de R$ 30 mil em dinheiro.
A doutrina se divide em duas correntes para definir o limite entre compra e venda (que envolve valor em espécie) da permuta (troca). A corrente majoritária adota o critério objetivo, ou seja, se a contraprestação em dinheiro corresponder a mais do que 50% do valor do contrato, haverá uma compra e venda e não permuta (CSM. Ap. Cív. 9000002-48.2013.8.26.0101.2014). Ao passo que a corrente subjetiva entende que o critério que deve prevalecer é intenção das partes, independente dos valores envolvidos.
Quando a operação envolve imóveis deve se ter em mente a possibilidade de ser tributado pelo fisco em relação ao ganho de capital, que em média corresponde a 15% do saldo positivo entre o valor da compra e o valor da venda. Exemplo: adquiri um imóvel por R$ 100 mil e vendo por R$ 250 mil; haverá incidência do imposto de ganho de capital no valor aproximado de R$ 20 mil.
O contabilista Júnior Garcia vem explicar as vantagens tributárias pela opção da permuta: “A permuta sem torna é uma das formas que o proprietário tem em se desfazer do seu imóvel, trocando em outro que o mesmo deseja, sem ter o encargo do pagamento do imposto de renda pessoa física, na forma do ganho de capital. A nossa legislação define que o ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de alienação de bens e/ou direitos e o respectivo custo de aquisição. Portanto, se não ocorreu nenhum pagamento pelas partes, inexiste esta diferença positiva, não ocorrendo assim o fato gerador do ganho de capital. Neste caso, o contribuinte vai lançar na sua declaração de imposto de renda da pessoa física os dados do imóvel ora permutado, citando inclusive os dados da escritura pública e mantendo o valor original do primeiro bem quando adquiriu”.
A permuta é muito utilizada nas incorporações imobiliárias em condomínios edilícios em que o proprietário troca o terreno por unidades autônomas futuras, pode-se mencionar excelente decisão do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo que explica sobre a temática e sua diferença com a promessa de permuta (CSMSP Ap. Cív nº 0034052-29.2011.8.26.0554).
O mercado imobiliário possui várias peculiaridades e excelentes ferramentas para gerar economia no resultado final, sendo a permuta uma excelente saída para planejamento tributário. Desta maneira, é crucial se assessorar com bons profissionais para que não haja nenhuma surpresa, pois em muitas situações “o barato pode sair muito caro”.
