O mercado imobiliário e o ordenamento jurídico brasileiro devem estar em perfeita sintonia para que garantam a segurança e o crescimento da economia nacional e em especial do ecossistema imobiliário. E quando o assunto é garantia imobiliária, a mais utilizada atualmente é a alienação fiduciária. Você conhece a fundo este instituto?
A alienação fiduciária é uma das garantias reais mais seguras do mundo e justamente por isso que é utilizada em larga escala pelas instituições bancárias. Inicialmente cabe conceituar o que vem a ser a alienação fiduciária, sendo um direito real em que o devedor transfere a propriedade resolúvel ao credor com a finalidade de garantir o cumprimento de uma obrigação. No caso de bens móveis é regulamentada pelo Código Civil e Decreto Lei 911/1969 e no caso de bens imóveis pela Lei 9.514/1997.
E a utilização da alienação fiduciária é exclusiva de bancos? Não, é possível a utilização da estrutura jurídica da alienação fiduciária exclusivamente entre os particulares. Por exemplo: José vende um imóvel para João por R$ 200.000,00 e recebe apenas R$ 100.000,00, é possível fazer a escritura de compra e venda do imóvel e no que tange à dívida de R$ 100.000,00 proceder à alienação fiduciária da mesma, tudo isso com ingresso no registro de imóveis.
E por que a alienação fiduciária é tão segura? Uma vez instituída a garantia com seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, a propriedade fica afetada ao cumprimento da dívida, ou seja, não tem como dar aquele imóvel em garantia para uma nova obrigação, indo além, caso o devedor seja uma empresa e a mesma venha à falência, este imóvel objeto da alienação fiduciária não irá compor a massa falida, ficando o credor resguardado.
Sendo assim, o credor terá sua obrigação satisfeita, seja pelo adimplemento ordinário que é o pagamento conforme ajustado no contrato ou no caso de inadimplemento pelo procedimento de execução da alienação fiduciária, que é outra grande vantagem comparada às outras garantias reais, pois o procedimento demora poucos meses e não necessita do judiciário.
No caso de inadimplemento o credor buscará o Cartório de Registro de Imóveis competente, que intimará o devedor para a comprovação da mora e, caso não ocorra o pagamento irá consolidar a propriedade, com o pagamento do ITBI, no patrimônio do credor que, posteriormente, deverá providenciar os leilões extrajudiciais, tendo o primeiro leilão como referência o valor mínimo o de avaliação e sendo este negativo, o segundo leilão terá como valor mínimo o da dívida e demais encargos. Sendo infrutíferos os dois leilões, o bem ficará de maneira definitiva com o credor que deverá fornecer a quitação da dívida.
No Brasil é vedado o pacto comissório em que as partes estipulam antes do vencimento da obrigação que no caso de atraso o credor irá ficar com o imóvel. Isso acontece, pois haveria uma grande vantagem para o credor caso houvesse o inadimplemento, e isso não é o normal, pois o curso normal dos contratos é a extinção pelo cumprimento da obrigação. Nesse intuito a alienação fiduciária obriga aos leilões extrajudiciais. Porém, é possível antes da consolidação da propriedade conforme decisão da Corregedoria Geral de Justiça de SP no processo CG nº 2011/156201, que se for de comum acordo entre as partes, se promova uma dação em pagamento convencional ao invés dos leilões.
