O que é e quando é necessária a anuência do cônjuge na venda do imóvel?

Bruna Melo

COLUNA - Bruna Melo

Data 04/04/2021
Horário 06:00

A lavratura de escritura em cartório gera uma série de dúvidas e uma muito comum é: meu esposo (a) / companheiro (a) precisa assinar? A resposta passa pela análise do regime de bens e do enquadramento patrimonial, se o imóvel é um bem particular ou comum. Iremos esclarecer os aspectos jurídicos e os efeitos da chamada outorga conjugal.
Inicialmente cabe esclarecer que a outorga conjugal é gênero que possui as duas espécies, outorga marital quando dado pelo marido e outorga uxória, quando dado pela esposa, e no que se refere ao conceito é uma forma de legitimação, sendo uma capacidade especial exigida para determinados atos, conforme preceitua o artigo 1647 do Código Civil: Nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis. 
Desta maneira, é necessário saber inicialmente se o bem alienado é patrimônio do casal ou particular de um dos cônjuges. Caso seja comum não há que se falar em autorização, pois o cônjuge é proprietário e deverá comparecer na escritura como vendedor. Caso seja patrimônio particular de apenas um cônjuge, é necessário analisar qual regime de bens adotado no casamento, caso seja o da separação convencional de bens ou participação final nos aquestos (previsão da dispensa no pacto), é desnecessário o comparecimento do outro cônjuge.
O regime legal que vigora no Brasil é o regime da comunhão parcial de bens. Desta maneira, caso se trate de bem adquirido anteriormente ao casamento ou advindo de herança ou doação, é um bem particular e o outro cônjuge deverá comparecer na escritura como anuente. A falta de anuência pode gerar a anulação do ato pelo cônjuge prejudicado, tendo o prazo decadencial de dois anos que se inicia somente após o término do casamento. Caso o cônjuge se recuse em prestar a outorga sem motivo justo é possível que o outro cônjuge requeira ao juiz o suprimento, sendo assim possível a lavratura da escritura com o respectivo alvará judicial. 
E por que é necessária a anuência se o bem pertence a apenas um cônjuge? Muitas vezes parece descabida, mas é uma exigência razoável. Vamos ao seguinte exemplo: suponha que um dos cônjuges tenha recebido por herança um terreno avaliado em R$ 200 mil e após casar constrói conjuntamente uma casa no valor de R$ 500 mil. Seria justa a venda apenas pela vontade de um dos cônjuges desse imóvel? É nesse sentido que se tem referida formalidade, como modo de controle patrimonial.
E no caso de inventário é necessário o comparecimento do cônjuge? A resposta vai depender da partilha, pois, caso haja renúncia ou cessão de direitos hereditários será necessário o comparecimento, ao passo que caso seja partilhado de forma tradicional será desnecessária a anuência e comparecimento. O fundamento é o mencionado artigo 1647, pois a sucessão aberta é um bem imóvel por ficção legal, desta maneira, caso aliene (cessão de direitos) parte da herança é necessária a outorga conjugal. 
E no caso de venda de imóvel por pessoa que mantém união estável é necessária a anuência? A resposta não é tão simples, pois os tribunais dividem opiniões contra e a favor. Em 2014, o STJ teve uma decisão interessante trazendo uma terceira vertente, decidindo que a necessidade de anuência no caso de união estável irá depender da publicidade já conferida, ou seja, se a mesma foi averbada no Cartório de Registro de Imóveis onde o casal possui bens. É uma posição razoável, pois a união estável é uma situação de fato e o comprador pode não ter conhecimento dela, mas mesmo sem a publicidade na matrícula caso o comprador saiba e a desconsidere, poderá ter o negócio anulado por caracterizar a má-fé (STJ, REsp 1.424.275/MT).
 

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