Ao analisar o direito real de laje (art. 1510-A e seguintes do Código Civil) a doutrina civilista explica que esse recente direito real “abre um novo capítulo na ressignificação do direito de propriedade brasileiro, resultado da necessária tensão entre o ‘direito de propriedade’ e o ‘direito à propriedade’ (Nelson Rosenvald)”.
O direito de laje pode ser definido como o direito real cedido para a instituição e manutenção de uma unidade autônoma em sobreposição ou subposição à superfície da construção base, sem que existam partes comuns do edifício nem frações ideais sobre o terreno. Neste sentido a laje veio romper com a noção tradicional da matrícula, em que todo imóvel guarda uma fração ideal no solo, pois a laje não segue essa tradição.
A natureza jurídica da laje é debatida na ordem privada, alguns inserem a laje no direito real de superfície, pois nos dois institutos há o afastamento do princípio da acessão (Roberto Paulino Albuquerque Junior). Outros entendem que se trata de uma modalidade de propriedade em plano vertical, com construções que se delimitam no solo, por uma outra edificação ou pelo espaço aéreo, o que configura um conjunto de unidades autônomas sem qualquer relação de condomínio entre si (Francisco Eduardo Loureiro).
Para a doutrina majoritária, o direito real de laje pode ser conceituado como uma espécie de direito real de propriedade sobre coisa própria que possibilita a criação de unidade imobiliária autônoma, referente à superfície superior ou inferior de uma construção-base, sem que disso decorra atribuição de fração ideal de terreno ou instituição de condomínio sobre as áreas já edificadas.
A laje possui algumas espécies, como a laje por concreção ou laje vazia, que é a cessão da superfície ao adquirente para que nela construa a estrutura física da laje, assim como a laje por cisão ou laje cheia, instituída em imóvel com prévia construção no espaço da laje. Também pode se destacar a laje sobreposta e sotoposta, a depender da localização da unidade ou da laje em relação à construção-base.
E quais são os requisitos para a existência do direito de laje? O primeiro é a existência de uma construção-base efetivamente edificada e averbada na matrícula do imóvel. A exigência restringe-se à edificação prévia da construção-base – a qual pode ser cedida no todo ou em parte para o regime jurídico de laje. O mesmo não ocorre com a laje em si, que pode ou não já estar construída no momento da instituição do regime jurídico de laje.
O segundo requisito é a autonomia funcional da laje, devendo a unidade lajeária possuir acesso independente (o acesso não precisa ter ligação direta com a via pública e pode se dar por uma área comum a todas as lajes). Tal requisito é polêmico uma vez que somente é presente no decreto regulamentador e não na lei, desta forma parte da doutrina defende que haveria violação da legalidade.
O novo direito real não está restrito às hipóteses de regularização fundiária urbana, ou de direito de moradia, podendo ser utilizado de forma ampla por particulares e entes públicos, de acordo com a autonomia das partes. Desta forma é possível a instituição do direito real de laje sobre imóveis públicos ou particulares, uma vez observados os requisitos urbanísticos.
