O falecimento de uma pessoa desencadeia a abertura da sucessão, momento em que seu patrimônio passa a integrar o espólio, que será posteriormente transmitido aos herdeiros por meio de inventário e partilha. Durante esse período, surgem diversas situações práticas que exigem a administração do acervo, entre elas a necessidade de alienar bens imóveis.
O CNJ (Conselho Nacional de Justiça) aprovou diversas alterações na Resolução 35 que trata da realização de inventário nos cartórios que, além de permitir a realização de inventário com incapaz diretamente no cartório, também trouxe a possibilidade de venda de bem imóvel para custear as despesas do procedimento, como o imposto ITCMD (imposto sobre transmissão causa mortis e doação) que no Estado de São Paulo atualmente é 4%. Todo esse procedimento pode ser feito diretamente no cartório sem necessidade de procedimento judicial.
A doutrina titulou tal possibilidade como “alvará consensual notarial” sendo a permissão da nova resolução para a alienação de bens imóveis do espólio pelo inventariante por escritura pública dispensando a necessidade de alvará judicial desde que cumprido requisitos previstos. Exemplo: patrimônio deixado pelo falecido era de R$ 1.000.000,00; para a realização do inventário é necessário o pagamento do ITCMD, atualmente seria R$ 40.000,00, escritura pública sairia R$ 5.905,71 e os honorários do advogado (a) que é convencionado entre as partes.
Desta forma, é necessário para alienação que a escritura de nomeação de inventariante contenha os seguintes requisitos: I – discriminação das despesas do inventário com o pagamento dos impostos de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos notariais e registrais e outros tributos e despesas devidos pela lavratura da escritura de inventário; II – vinculação de parte ou todo o preço ao pagamento das despesas discriminadas na forma inciso anterior; III – não constar indisponibilidade de bens de quaisquer dos herdeiros ou do cônjuge ou convivente sobrevivente; IV – a menção de que as guias de todos os impostos de transmissão foram apresentadas e o seus respectivos valores; V – a consignação no texto da escritura dos valores dos emolumentos notariais e registrais estimados e a indicação das serventias extrajudiciais que expedirem os respectivos orçamentos; e VI – prestação de garantia, real ou fidejussória, pelo inventariante quanto à destinação do produto da venda para o pagamento das despesas discriminadas na forma do inciso I deste artigo.
Antes já era possível o levantamento de valores bancários caso existentes para o pagamento das despesas conforme artigo 11, parágrafo 2 da Resolução 35 do CNJ (§ 2º O inventariante nomeado nos termos do §1º poderá representar o espólio na busca de informações bancárias e fiscais necessárias à conclusão de negócios essenciais à realização do inventário e no levantamento de quantias para pagamento das suas despesas), porém pode não existir valores bancários a serem inventariados, tendo a possibilidade agora da alienação dos bens do espólio pelo inventariante, independentemente de alvará judicial para realização do inventário diretamente nos cartórios.
Anteriormente, a venda de um imóvel do espólio dependia da autorização judicial, o que poderia atrasar o processo e comprometer a integridade dos bens, em especial diante de necessidades urgentes de liquidez. O artigo 11-A da Resolução nº 35/2007, introduzido em 2024, moderniza o procedimento extrajudicial de inventário, permitindo que o inventariante venda imóvel do espólio sem autorização judicial, desde que resguardados os interesses dos herdeiros por meio de requisitos claros e garantias formais. Trata-se de um avanço relevante rumo à desjudicialização, sem abrir mão de segurança jurídica e de proteção patrimonial.
