O mercado imobiliário é repleto de boas oportunidades, seja para aquisição ou investimento, porém há diversas nuances jurídicas, algumas mais complexas e outras nem tanto, que geram dúvidas na população.
O problema central de hoje é: posso comprar um imóvel em que o titular da matrícula faleceu e não foi partilhado aos herdeiros? A resposta passa pela análise dos contornos do caso concreto (que podem agravar ou diminuir os riscos), podendo se dizer que apenas o fato do imóvel estar em processo de inventário não impede a alienação, que pode ocorrer de diferentes maneiras.
A partir do ano de 2007 com o advento da Lei Federal 11.441, é possível a realização de inventário nos cartórios de notas de todo Brasil, procedimento esse que leva poucas dias ou semanas. Mas nem todos inventários são aptos a serem resolvidos por escritura pública no cartório, caso envolva algum incapaz ou briga entre os herdeiros por exemplo, nestes casos o inventário deverá ser processado na esfera judicial.
A tramitação de um inventário no fórum pode demorar anos ou até mesmo décadas, dificultando para o adquirente do imóvel, que fica condicionado ao deslinde do processo judicial para ter o imóvel em seu nome. Em ambos procedimentos é necessária a participação do advogado que irá explicar de forma clara quais são as vantagens e desvantagens entre a via judicial e a lavratura da escritura em cartório.
No caso de aquisição de imóvel objeto de inventário judicial, é aconselhável que se requeira um alvará ao juiz para lavratura de escritura de imóvel singularizado, nos termos do artigo 1793, Parágrafo 3º, e assim não dependa da finalização do inventário para que o comprador possa levar a escritura a registro. É muito comum a obtenção dos alvarás para venda de imóveis pelos herdeiros, que muitas vezes não possuem condições de arcar com os custos de impostos (ITCMD), assim como com as custas judiciais.
Na hipótese de realizar o inventário no cartório, como o procedimento é célere, não há, em tese, problema na aquisição do imóvel inventariado. Se a venda se der antes de finalizar o inventário, a opção é fazer a escritura de cessão de direitos hereditários que legitimará o cessionário a assinar a escritura junto com os herdeiros. Caso os documentos já estejam em ordem já é possível fazer a escritura de inventário e partilha e, em seguida, a venda e compra, levando os dois instrumentos para registro, agilizando o procedimento,
O código civil em raros momentos contempla a proteção da segurança jurídica dinâmica, ou seja, aquela decorrente das operações imobiliárias, e um desses momentos ocorre na venda de imóveis pelos herdeiros. Em regra, a legislação protege a evicção, sendo retratada pela segurança jurídica estática. Nos termos do artigo 1827 do CC/02, parágrafo único: “São eficazes as alienações feitas, a título oneroso, pelo herdeiro aparente a terceiro de boa-fé.” Isto quer dizer que mesmo que venha a surgir um novo herdeiro, o adquirente não pode ser penalizado com a perda do imóvel, o novo sucessor deverá reaver o seu quinhão hereditário no valor da venda (perdas e danos).
