Uma situação muito comum e que gera dúvida, se é necessário proceder à prévia renúncia do usufruto para posterior venda daquele imóvel? A resposta é não, sendo até mais econômico do ponto de vista do cartório proceder à chamada “venda e compra bipartida”.
Inicialmente cabe conceituar o que vem a ser a venda e compra bipartida, sendo a transmissão simultânea da nua-propriedade e do usufruto em um único negócio jurídico. Desta maneira, caso os pais detenham o usufruto e os filhos a nua-propriedade, basta que compareçam vendendo no mesmo ato conjuntamente.
A venda e compra bipartida pode ocorrer em duas situações, que para melhor diferenciarmos fiz um paralelo com dois movimentos. Sendo o primeiro da bifurcação, em que há a propriedade plena e o titular comparece na escritura vendendo a propriedade desmembrada em nua-propriedade para um e usufruto para outro (geralmente os pais comprando o usufruto e os filhos a nua-propriedade). O segundo movimento é o da consolidação, em que comparecem na escritura o titular da nua propriedade e o titular do usufruto vendendo para única pessoa.
Mas, algumas pessoas podem estar se perguntando: nos termos do artigo 1.393 do Código Civil o usufruto não é inalienável? Sim, porém é possível a sua venda para fins de consolidação da propriedade, conforme explica Francisco Eduardo Loureiro: “A inalienabilidade do usufruto não tem nenhuma incompatibilidade com a extinção por consolidação. O que proíbe a norma cogente é que o direito real de usufruto sobreviva sob a titularidade de terceiro, porque é personalíssimo do usufrutuário. A transmissão, porém, se admite quando provocar a extinção do usufruto por consolidação”. Existe uma corrente minoritária em outro sentido.
Filio-me à possibilidade, pois não faz sentido criar um embaraço para se apegar à letra fria da lei. Haja vista o brocardo “condominium est mater rixarum” em tradução livre, o condomínio é a mãe das rixas, e o direito deve facilitar a consolidação da propriedade, uma leitura diferente estaria em desarmonia com a interpretação sistemática.
A citada possibilidade também reflete na cobrança de emolumentos, pois caso não fosse permitido, primeiro deveria consolidar a propriedade no nu-proprietário para depois vender a propriedade integral para o novo adquirente. No sentido defendido é possível a venda e compra bipartida diretamente, gerando economia às partes quanto aos emolumentos cobrados pelo tabelião e pelo registrador.
Passamos a um caso hipotético para quantificar a economia no caso da venda e compra bipartida no movimento da consolidação. Suponha que “A” é titular do usufruto e “B” titular da nua propriedade e que “C” irá comprar a propriedade plena. A venda da propriedade pode ser alcançada por dois diferentes caminhos: 1 - .Renúncia do Usufruto e Venda da Propriedade Plena; 2 - Venda e Compra Bipartida por Consolidação.
Tendo como exemplo um imóvel avaliado em R$ 3.000.000,00, lavrado por um Tabelião localizado no Estado de São Paulo, tendo por base o ISS com a alíquota de 5%, a primeira opção custaria R$ 15.413,04 (Cobrança Escritura de Renúncia – R$ 1 milhão; e Escritura de Venda e Compra – R$ 3 milhões) e a segunda R$ 10.266,94 (Cobrança única da Escritura de Compra e Venda sobre 3 milhões), ou seja, uma diferença de R$ 5.146,10. Desta maneira é muito importante analisar os diversos caminhos jurídicos possíveis para que se identifique o menos oneroso que alcance o resultado pretendido pelas partes.
