Venda de imóvel de pai para filho: é possível fazer?

Bruna Melo

COLUNA - Bruna Melo

Data 30/01/2022
Horário 08:12

A situação mais comum que envolve a família é a doação dos bens em vida dos pais para os filhos, mas e se for uma compra e venda é possível realizar a operação? É possível, porém o Código Civil do Brasil exige a anuência dos demais descendentes e do cônjuge do doador, salvo casado pelo regime da separação obrigatória de bens.
A referida exigência está prevista no artigo 496: “É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”. Tal anuência dos demais filhos é exigida como forma de controle patrimonial, isto para que não se alegue lá na frente que se tratava de uma fraude.
E o que seria essa anuência? A anuência nada mais é que a concordância com todos termos do negócio, que se dá através da assinatura na própria escritura de compra e venda. E para o inverso é necessário, ou seja, o pai comprar imóvel do filho, precisa anuência dos irmãos? Não, a norma estampada no artigo 496 do Código Civil é restritiva e desta forma não pode ter interpretação extensiva, conforme hermenêutica jurídica (interpretação da lei).
É importante explicar que na doação não há necessidade de anuência, pois o doador pode dispor de seus bens como quiser, desde que respeitada a legítima (50% do patrimônio) caso possua herdeiros necessários (filhos, pais, cônjuges). Muitas pessoas não sabem, mas não existe herança de pessoas vivas, a herança somente passa a existir no mundo jurídico com o falecimento, assim caso o titular do patrimônio, em vida, venha a praticar atividades de risco e venha a perder o patrimônio, os herdeiros não têm tutela jurídica apta para tanto.
Dessa forma, se um pai, por exemplo, tem cinco filhos e pretende vender um apartamento a um deles, os outros quatro terão que consentir expressamente com a compra e venda. Sem a anuência dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor, a alienação poderá ter sua eficácia subordinada à anulabilidade do ato, por meio da ação anulatória, cujo prazo decadencial é de dois anos contados da conclusão do contrato.
O que vem se tornando muito comum como forma de planejamento patrimonial nas famílias é a venda e compra bipartida. Vamos ao seguinte exemplo: compra na planta de um apartamento, ao invés do pai comprar e posteriormente doar ao filho, há uma compra conjunta do pai com o filho, o pai comprando o usufruto e o filho a nua propriedade (com a extinção do usufruto não há necessidade de inventario). Caso o filho não tenha recursos para aquisição, o pai pode doar o dinheiro para viabilizar operação, que resulta em grande economia tributária.
 

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