A compra do imóvel dos sonhos ou até mesmo para investimento passa pela análise de diversos fatores para identificar se há risco no negócio. O fato de o vendedor possuir certidão positiva de distribuição de ação cível, seja da justiça estadual ou federal, é um entrave para aquisição de imóveis de sua propriedade?
Você já deve ter escutado que a resposta mais comum no âmbito jurídico é depende, e na verdade, a resposta para a situação acima é exatamente essa. Isso se deve ao fato de que, existir ações contra o vendedor por si só não é fator impeditivo, devem ser analisadas diversas questões como, por exemplo: o valor da causa, em qual momento processual se encontra a ação, a solvência do vendedor, dentre outros. A análise dos fatores de risco da operação vai comprovar se o comprador é tido ou não como de boa-fé.
Na certidão da matrícula é onde se encontram todas as informações jurídicas, juntamente com a certidão de ônus, que no Estado de São Paulo é possível que sejam emitidas de forma unificada, para economia das partes. Caso exista notícia que aquele imóvel está vinculado a um processo e possa responder por eventual condenação, pode-se requerer a sua substituição junto ao juízo para que se configure a boa-fé do comprador.
Caso não exista nenhuma informação de ônus na matrícula, passa se à análise das certidões de distribuição do vendedor. Por exemplo, suponha que o vendedor possui diversos imóveis, totalizando um patrimônio de R$ 800 mil. Está vendendo um imóvel de R$ 200 mil, e possui um processo cujo valor da causa é de R$ 40 mil. A solvência do vendedor é praticamente evidente, uma vez que seu patrimônio é superior aos débitos. Indo além, o processo pode se encontrar na fase de conhecimento e muitas vezes pode ser julgado improcedente.
A Lei Federal 13.097/2015 trouxe para o ordenamento jurídico brasileiro o chamado princípio da concentração, que tem como finalidade noticiar na matrícula todas as situações que possam colocar em risco aquele imóvel, porém o mesmo foi relativizado pelo artigo 792 do Código de Processo Civil, inciso IV, que traz uma hipótese de fraude à execução que independe da informação constar na matrícula do imóvel. Desta forma, continua fundamental a análise das certidões ainda para que o comprador não corra risco evidente, pois determinadas situações podem acarretar a perda do imóvel adquirido e consequentemente seu respectivo valor.
A Constituição Federal traz como direito fundamental o acesso à justiça, ou seja, a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito. Desta maneira, o fato de alguém estar sendo processado não quer dizer que ele será condenado. O autor deve provar os fatos alegados, para que tenha um resultado favorável. Assim como existem diversas fases processuais, desde o processo de conhecimento, onde há a colheita de provas para convicção do julgador até a execução, em que já existe a condenação e o débito respectivo. Desta forma para visualizar o risco da evicção, que é a perda pelo comprador do imóvel, é necessária uma análise caso a caso, podendo se utilizar de diversos mecanismos jurídicos para demonstrar a boa fé e diligência do comprador, evitando, assim, a evicção.
E como fazer a análise dos riscos da operação? É fundamental estar bem assessorado por bons profissionais, que além de alertar sobre todos os perigos do negócio, poderão apresentar alternativas para se economizar. Por exemplo: é possível a consulta gratuita para saber se o vendedor tem protestos em seu nome, e essa certidão abrange todo o Estado de São Paulo. Em Presidente Prudente para solicitar todas as certidões dos cartórios de protesto, ficaria aproximadamente R$ 75. Para mais esclarecimentos procure um profissional jurídico de sua confiança.
