Uma dúvida muito comum é qual o momento da lavratura da escritura pública no cartório de notas. A maioria das pessoas tem a falsa ideia de que somente é possível fazer a escritura de venda e compra após o pagamento integral. Em certos casos é recomendável e mais econômico fazer a escritura definitiva com uma garantia jurídica ao invés de fazer o compromisso de compra e venda.
Vamos ao seguinte exemplo: José vende um imóvel para João por R$200.000,00 e recebe apenas R$100.000,00, é possível fazer a escritura de compra e venda do imóvel e no que tange à dívida de R$100.000,00 proceder à alienação fiduciária da mesma ou implementar uma cláusula resolutiva, tudo isso com ingresso no registro de imóveis.
A alienação fiduciária é direito real de garantia em que o devedor transfere a propriedade resolúvel de certo bem ao credor para resguardar o pagamento da dívida. No caso do exemplo acima, é possível se lavrar a escritura de compra e venda e no mesmo ato instituir a alienação fiduciária que irá proteger a negociação. Assim todos ficam resguardados, o vendedor que detém a garantia jurídica registrada na matrícula do imóvel e o comprador que recebe a propriedade condicionada ao pagamento total do preço.
A alienação fiduciária é amplamente utilizada pelos bancos, mas nada impede que os particulares (pessoas comuns) utilizem do instituto. E não é por acaso que os bancos a preferem, pois o bem objeto da alienação fica afetado ao cumprimento da obrigação, não sendo possível sua venda sem a autorização do credor.
E uma das principais vantagens da alienação fiduciária é a forma de execução, que diferentemente da compra e venda com cláusula resolutiva e a hipoteca (que dependem de processo judicial), é feita diretamente no cartório de registro de imóveis, sendo célere e descomplicada.
Desta forma caso não haja o pagamento pelo devedor, ele será notificado pelo cartório para pagar o débito em atraso e no caso negativo, haverá a perda do imóvel e a necessidade de realização dos leilões (o imóvel a princípio não fica com o credor).
É importante que o cidadão saiba quais as opções jurídicas existentes e qual é mais segura e econômica, no exemplo acima da venda e compra entre o José e João é possível diversas formas como: 1- Venda e compra com a garantia da alienação fiduciária; 2- Venda e compra com cláusula resolutiva; 3- Compromisso de venda e compra.
A escolha da estrutura jurídica a ser adotada depende do caso concreto, que tem contornos próprios, sendo importante se assessorar com profissionais capacitados para que haja de fato uma boa escolha pela opção naquele determinado caso, e o mercado imobiliário na estruturação dessas operações envolvem diversos profissionais, desde advogado, contador, corretor de imóveis até o cartorário.
