A resposta passa pela análise de como foi elaborado a escritura ou contrato de venda e compra, pois a depender do formato, se “ad corpus” ou “ad mensuram”, as consequências são diferentes e a resposta muda, podendo ser possível ou não a cobrança da diferença.
A modalidade de venda “ad mensuram” é aquela em que as medidas do imóvel que está sendo vendido devem corresponder às estabelecidas na escritura pública, sendo essenciais ao negócio. Se houver diferença a menor, o comprador pode exigir o complemento da área, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional ao preço. A lei admite uma variação de 5% na área total descrita, exceto se o comprador provar que se tivesse conhecimento da diferença não teria realizado o negócio.
Já a modalidade “ad corpus” é aquela em que a referência às dimensões do imóvel é feita apenas de maneira enunciativa, ou seja secundária, portanto não caberá qualquer reclamação a título de complemento de área. A lei presume que o comprador adquire o imóvel conhecendo-o em suas medidas, e que pagou o preço global pelo que viu e conheceu, desta forma o preço do imóvel é global e as referências à área não condiciona o preço.
Segue a jurisprudência bandeirante para melhor contextualização: “compromisso de compra e venda - Pedido dos adquirentes de abatimento do preço acordado sob alegação de que o imóvel tem área menor do que a adquirida - Não acolhimento - Contrato com cláusula expressa prevendo a venda "ad corpus" - Negócio não vinculado às medidas do imóvel - Incidência do § 3o do art. 500 do CC – Vício redibitório não caracterizado - Necessidade, para tanto, que o defeito torne o bem imprestável ou prejudique a sua utilização – Circunstâncias não verificadas — Recurso desprovido. (APEL.N: 994.08.138495-0 – Rui Cascaldi – 1ª Câmara do TJSP)”.
Uma discussão reiterada nos tribunais é a aquisição de vagas de garagem em caráter “ad corpus” e, com a entrega do imóvel, o comprador se depara com uma metragem insuficiente para o uso que pretendia. Nesses casos, a jurisprudência tem entendido pelo afastamento da presunção da venda “ad corpus”, e pelo dever de indenizar o comprador, tendo em vista que a utilização do imóvel fica comprometida. Conforme jurisprudência:
“Apartamento e vaga de garagem. Venda “ad mensuram”. Memorial de incorporação que especifica medidas, área útil e total da vaga. Área de vaga inferior à prometida em contrato, prejudicando o estacionamento de veículos. Vaga de garagem que, por sua própria natureza, sempre deve ser considerada 'ad mensuram', à vista da destinação da coisa e da relevância da falta de área de superfície. Inviabilidade de complementação da área faltante. Inequívoco o prejuízo decorrente da diferença de dimensões da garagem, que supera a tolerância de 5%. Dimensão da vaga que deve ser analisada de forma autônoma em relação ao apartamento. Valor da metragem faltante que deve ser devolvido a título de perdas e danos à adquirente. Recurso a que se dá provimento.” (apelação cível Nº 1042376-75.2018.8.26.0576. Comarca: São José do Rio Preto).
A indicação da modalidade de venda caso não esteja expressa no contrato, é definida pela interpretação das cláusulas contratuais e das condições do negócio. Por isso, é fundamental que, antes da concretização do negócio, os contratos e escrituras de compra e venda sejam muito bem elaborados e revisadas e, caso surjam impasses, tenha supervisão e orientação jurídica adequada para maior segurança.
