A expressão “contrato de gaveta” é muito comum e conhecida pelos brasileiros, mas você sabe o que realmente é e quais os riscos corre quando se opta por ele? Pode-se definir de forma simples que o contrato de gaveta é o documento informal de compra e venda de imóveis, celebrado pelas partes sem o registro no cartório de imóveis. Em muitas vezes, estes contratos sequer respeitam a forma exigida pela lei, sendo exigida escritura pública no cartório de notas para as transações superiores a 30 salários mínimos (30 salários mínimos em 2021 - R$ 33 mil)
Quem nunca escutou a expressão “quem não registra não é dono”? O perigo de celebrar um contrato de gaveta é justamente esse, o comprador não registrando a escritura ou instrumento particular não será reputado proprietário, conforme dispõe o Artigo 1.245: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, § 1o: Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
A falta da publicidade devida gera enorme insegurança jurídica e pode ocasionar inúmeros prejuízos, podendo se elencar alguns para que se possa visualizar o tamanho do risco que se corre. O mais comum é o vendedor contrair dívidas e o imóvel vir a responder por elas, seja por meio de penhora, hipoteca, indisponibilidade ou até mesmo leilão do imóvel. Isso ocorre porque o imóvel juridicamente pertence ao vendedor.
O vendedor pode vir a falecer antes de outorgar a escritura, desta maneira irá depender de consenso com os herdeiros para receber o imóvel independente de ação judicial. Assim como o vendedor pode mudar se divorciar e o imóvel ficar indisponível aguardando a partilha de bens. Outra situação que pode ocorrer é o vendedor alienar o mesmo imóvel para outro comprador e o mesmo registrar a escritura primeiro, neste caso o detentor do “contrato de gaveta” não terá direito ao imóvel, restando apenas ação de perdas e danos. Estes são alguns riscos para o comprador, mas também existem riscos para o vendedor.
É muito comum que se realize o contrato de gaveta para imóveis financiados pelos bancos, sendo que o comprador assume as parcelas vincendas. Caso o comprador não honre com as prestações, o banco pode vir a executar o imóvel, e o comprador ou vendedor para alegar algum tipo de defesa dependerá ação judicial, em que incidirá honorários, custas e o prejuízo é evidente para ambas as partes. Segundo dados da Caixa Econômica Federal, em 2020, somente um site de leilão anunciou um aumento de 80% no número de imóveis retomados pelos bancos após irem a leilão.
O fato do imóvel não estar em situação regular para o comprador também o privará de alguns benefícios, como, por exemplo, a suspensão do pagamento da parcela do imóvel financiado pelos bancos. Inicialmente, a suspensão valeu por três meses e foi prorrogada por mais duas vezes, com um prazo que chegou a 180 dias. Segundo dados da CEF, até o final de 2020, mais de 2,3 milhões de clientes haviam pedido a suspensão temporária do pagamento do financiamento da casa própria. A Caixa Econômica Federal considera o contrato de gaveta irregular nos termos do artigo 1º, parágrafo 1 da Lei 8004, em que a venda imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.
A regularização da situação do contrato de gaveta é possível e a solução varia conforme o caso concreto, sendo o primeiro passo localizar o vendedor para que se analise os caminhos jurídicos existentes, sendo recomendável orientação jurídica para sanar todas as pendências legais existentes.
