Achou o imóvel que sempre sonhou e o vendedor aceitou a proposta, qual o próximo passo agora? A resposta é lavrar a escritura de venda e compra no cartório de sua confiança. O procedimento é simples e o presente artigo visa descomplicar o que para muitos parece um “bicho de sete cabeças”.
Os documentos necessários para a escritura, em regra, podem ser divididos em três partes: 1- documentos pessoais dos vendedores e compradores, 2- documentos do imóvel 3- Pagamento do Imposto de ITBI (Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis).
Em relação aos documentos pessoais das partes estes são os seguintes: 1- Documento de identificação com foto contendo RG e CPF; 2- Certidão de nascimento ou casamento, caso houver o pacto antenupcial e seu respectivo registro.
Os documentos relativos ao imóvel dependem de sua natureza, se é urbano ou rural. Geralmente os cartórios orientam e providenciam estes documentos para facilitar o procedimento. No caso de imóvel urbano é necessário a apresentação: 1- Matrícula do imóvel; 2- Certidão do valor venal, 3- Certidão negativa de débitos do imóvel (pode ser dispensada em alguns municípios, mas é recomendável que se providencie para maior segurança jurídica).
Quando tratar-se de imóvel rural, é necessária a apresentação: 1- Matrícula do imóvel; 2- CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural); 3- DITR – Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural; 4- Certidão de regularidade fiscal do imóvel emitida pela Secretaria da Receita Federal ou cinco últimos comprovantes de pagamento do ITR (Imposto Territorial Rural).
O imposto de transmissão é pago pelo comprador e sua alíquota varia conforme o município, que em Presidente Prudente é 2% sobre o valor do imóvel.
E o cônjuge precisa comparecer ao cartório para assinar? Se for na compra não é necessário, mas na venda a resposta passa pela análise do regime de bens e do enquadramento patrimonial, se o imóvel é um bem particular ou comum. Se for bem comum o cônjuge precisa comparecer como vendedor, pois também é proprietário; se for bem particular o cônjuge comparece como anuente (forma de controle patrimonial); e por fim se forem casados pelo regime da separação convencional de bens, é desnecessária a assinatura.
As certidões pessoais (cíveis, fiscais e trabalhistas) dos vendedores são facultativas, mas é recomendável providenciar, pois existem algumas exceções ao princípio da concentração (fiscal, revocatória da falência e aquisição originária) e a jurisprudência não se formou a respeito das recentes alterações legislativas. É importante ressaltar que o simples fato de existirem ações não será impeditivo para o negócio, deve-se analisar a solvência do vendedor num contexto geral. As certidões no Estado de São Paulo são gratuitas e obtidas de forma digital, sendo que referente ao protesto é possível que se faça uma consulta também gratuita no site: https://protestosp.com.br/consulta-de-protesto.
O procedimento da lavratura da escritura pública é muito simples e inclusive pode ocorrer sem que as partes saiam de casa, utilizando-se da escritura eletrônica, que será feita por meio de videoconferência e assinatura digital.
