A compra de um imóvel pode ser realizada através de várias estruturas jurídicas e a depender da forma adotada, pode gerar grande economia às partes. Ao invés de adquirir o imóvel em nome próprio e depois fazer a doação do imóvel para o filho, é possível que se faça a venda e compra bipartida, em os pais adquirem o usufruto (possibilidade de morar e alugar o imóvel) e os filhos a nua-propriedade.
A venda e compra bipartida é a operação simultânea que no mesmo ato a nua-propriedade e do usufruto são instrumentalizados. Referida operação é viável diante da característica da elasticidade da propriedade, conforme a vontade do titular é concebível distender ou comprimir os atributos do domínio (usar, gozar, dispor e reivindicar).
A venda e compra bipartida pode ocorrer em duas situações, que para melhor diferenciar pode criar um paralelo com dois movimentos. Sendo o primeiro da bifurcação, em que há a propriedade plena e o titular comparece na escritura vendendo a propriedade desmembrada em nua-propriedade para um e usufruto para outro. O segundo movimento é o da consolidação, em que comparecem na escritura o titular da nua propriedade e o titular do usufruto vendendo para única pessoa.
No movimento da bifurcação, podemos citar o exemplo dos pais que estão comprando um imóvel e pretendem doar ao filho, desta maneira é possível fazer diretamente a compra e venda bipartida, em que os pais comparecem comprando o usufruto e o filho a nua-propriedade. Caso o filho não possua recursos, ou seja menor, para aquisição da nua-propriedade é indicada uma doação do numerário (dinheiro) para viabilizar a operação.
No movimento da consolidação, temos como exemplo, a compra e venda bipartida no caso do imóvel em que o usufruto é do viúvo (a) e nua-propriedade dos filhos, caso surja um interessado para comprar o imóvel. Não é necessário fazer a renúncia do usufruto para depois fazer a venda, esta é feita de forma conjunta, sendo que a propriedade será consolidada no adquirente.
Mas, algumas pessoas podem estar se perguntando: nos termos do artigo 1.393, do Código Civil, o usufruto não é inalienável? Sim, porém é possível a venda para fins de consolidação da propriedade, que é uma forma de extinção do usufruto, posição essa consolidada pelo Conselho Superior da Magistratura do TJSP (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo).
No que tange ao movimento da bifurcação, é possível a venda e compra bipartida, porém, com base em outro fundamento. A viabilidade acontece, pois somente irá constituir o direito real do usufruto com o registro, somente a partir de então é vedada alienação.
E qual a vantagem no caso da venda e compra bipartida? A economia, uma vez que acarretará uma diminuição da base de cálculo utilizada para o imposto de transmissão, assim como no cartório de notas e registro de imóveis.
