A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade, sendo uma importante forma de regularização de imóveis existentes no Brasil. Pode-se conceituar a usucapião como uma espécie de aquisição da propriedade pela posse qualificada prolongada no tempo.
Conforme decisões dos Tribunais Superiores é possível a usucapião de áreas inferiores ao módulo mínimo exigido para o parcelamento na zona rural. Por exemplo, para o desmembramento de área rural em Presidente Prudente é necessário que haja ao menos 2 hectares (20 mil metros), mas é possível a usucapião de área menor (chácara de 2 mil metros), uma vez preenchido os requisitos da mesma, sendo permitido referido procedimento pela via dos cartórios.
A Segunda STJ (Seção do Superior Tribunal de Justiça), em julgamento sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 985), estabeleceu a tese de que o reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento de seus requisitos específicos, não pode ser impedido em razão de a área discutida ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal.
A grande vantagem do procedimento ocorrer perante os cartórios é a agilidade, tendo em vista que a conclusão do procedimento demora meses, ao passo que na esfera judicial pode demorar anos, ou até mesmo décadas.
Para se pleitear a usucapião são necessários alguns requisitos, como a posse qualificada pela conduta de dono, sendo esta posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica por um lapso temporal. O justo título e a boa-fé são requisitos expressos como na usucapião ordinária (1.242), ou presumidos pelo decurso do tempo, como no caso da extraordinária (artigo 1.238), ambas do código civil.
Para que seja possível se realizar o procedimento no cartório é necessário ser representado por advogado e dar entrada no cartório de registro de imóveis da circunscrição competente com a apresentação dos documentos exigidos pela lei, que entre eles está a ata notarial para fins de constatação de posse na usucapião.
É importante ressaltar que deverá haver uma sintonia entre o tabelião que lavrará a ata notarial, o advogado que irá assessorar e providenciar a documentação e o registrador de imóveis, que irá fazer a qualificação para análise da viabilidade. No Estado de São Paulo a usucapião também foi regulamentada pelo Provimento 58 de 2015 e em nível nacional pelo Provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça.
O requerente deve ser assessorado por profissionais capacitados para que obtenha êxito do procedimento na via administrativa (cartórios), pois a ata notarial e o requerimento feito pelo advogado para o oficial registrador, devem contemplar todos requisitos exigidos, como a modalidade do usucapião pretendido, a existência ou não de “acessio/sucessio possessionis”, assim como afastar algumas situações que geram a impossibilidade de usucapião, como a detenção e a posse viciada (clandestina, precária e violenta).
