Uma alteração no Código Civil facilitou a obtenção dos quóruns especiais nas Assembleias Condominiais, vindo a positivar uma prática que era comum em meio aos condomínios. Muitos condomínios utilizavam-se de uma construção jurídica, com listas de presença de assembleia na portaria por um determinado tempo, para alcançar o quórum necessário em algumas matérias. Agora, com esta nova lei, está prática foi incorporada expressamente ao ordenamento jurídico, trata-se da sessão permanente de condomínio.
A Lei Federal 13.409 de 2022 determina os casos que dependem de quórum qualificado para aprovação, caso não seja obtido o quórum na assembleia comum para esta finalidade, a assembleia pode ser convertida em sessão permanente.
O Código Civil traz alguns quóruns especiais, podendo a Convenção prever outros também. A realização de uma benfeitoria voluptuária, sendo aquela vocacionada ao embelezando (projeto paisagístico) ou lazer (quadra de beach tênis), deve contar com a aprovação de 2/3 dos condôminos. Outro exemplo é a alteração da finalidade do condomínio/unidade ou da convenção condominial, que também é de 2/3.
E como funciona essa sessão permanente da Assembleia Condominial? Caso não alcançado o quórum especial, é possível a transformação desta assembleia comum em sessão permanente, dependendo da aprovação da maioria dos presentes em assembleia.
Desta forma, primeiro os condôminos votam o assunto que necessita de quórum
especial, não alcançado o número necessário de votos, abre-se votação para converter a assembleia em sessão permanente. Sendo aprovado, é necessário que seja indicada a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ter um intervalo de tempo superior a 60 (sessenta) dias entre uma sessão e outra.
Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de
comparecimento dos condôminos para sua confirmação nas sessões seguintes, os quais poderão, se estiverem presentes nas próximas sessões, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.
O condomínio poderá realizar quantas sessões de assembleia permanente sejam necessárias a
atingir o quórum qualificado, desde que não ultrapasse o limite máximo de 90 (noventa) dias,
contado da data de sua abertura inicial.
Uma outra facilidade foi também a possibilidade de se realizar a assembleia condominial por meio virtual ou até de forma híbrida, podendo inclusive a sessão permanente da assembleia de maneira virtual.
Quais os requisitos para assembleia virtual? São: 1 – Não haja vedação na convenção de condomínio; 2 – Haja preservação do direito de voz, debate e voto; e 3 – Conste no instrumento de convocação a informação quanto ao formato eletrônico, instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.
Uma outra polêmica que envolve os condomínios é a possibilidade do proprietário alugar o imóvel por temporada em aplicativo, como o Airbnb. É possível no caso de omissão da convenção de condomínio fazer tal locação? É possível oferecer comodidades de hotelaria neste tipo de locação? É possível restringir o acesso a área de lazer somente aos moradores do prédio, impedindo as pessoas que utilizam da plataforma? Esse assunto ficará para coluna do próximo domingo.
