Uma dúvida muito comum é qual o momento da lavratura da escritura pública no cartório de notas. A maioria das pessoas tem a falsa ideia de que somente é possível fazer a escritura de venda e compra após o pagamento integral, mas vou explicar que é possível e em muitos casos até recomendável que se faça antes.
No caso específico de venda e compra com pagamento parcelado, é possível que se faça a escritura com cláusula resolutiva. Os requisitos para o contrato de compra e venda são: coisa (imóvel), preço e consentimento. Repare que não se menciona a quitação como elemento essencial.
Desta forma em algumas vendas parceladas, em que não se há grande saldo devedor pode ser vantajoso tanto para o vendedor, pois caso o comprador esteja na posse e atrase o pagamento de taxas e impostos não irá precisar se defender em juízo, assim como para o adquirente, evitando que, por exemplo, o imóvel seja objeto de penhora, indisponibilidade do vendedor.
É importante mencionar que a cláusula resolutiva resguarda o vendedor, pois caso o comprador atrase o pagamento das parcelas faltantes poderá desfazer o negócio em juízo e obter o imóvel de volta. A propriedade não é transferida integralmente com a lavratura da escritura e seu registro, pois a quitação fica condicionada ao pagamento integral do preço, tendo assim uma propriedade resolúvel, ou seja, que pode se resolver. Essa informação fica expressa na matrícula.
O pagamento faltante na escritura pode ser representado por um título de crédito, como por exemplo, um cheque ou nota promissória. As pessoas estão mais acostumadas com a circulação do cheque, mas orientamos a utilização da nota promissória neste caso específico, isto porque tem prazo prescricional de três anos, já o cheque são seis meses. Assim, por exemplo, para que seja protestado o título, é necessário que o mesmo não esteja prescrito.
Para melhor entender referida possibilidade, trago um exemplo literal da cláusula: “1. Cláusula resolutiva: Nos termos dos artigos 474 e 475 do Código Civil em vigor, a presente escritura é sob condição resolutiva, ou seja, as partes podem rescindir o presente ato caso não seja cumprido nos presentes ajustes. A credora tem ciência que, para execução desta cláusula, deverá constituir os devedores em mora e, após esse procedimento, terão os mesmos o prazo de 30 dias para o cumprimento sob pena da credora poder desfazer judicialmente a presente escritura, cabendo todas despesas à parte faltante. 2. Da averbação de cancelamento da cláusula resolutiva: As partes estipulam que o cancelamento da condição resolutiva poderá ocorrer por meio da apresentação da anuência escrita dos vendedores ou apresentação da última nota promissória quitada. 3. Da propriedade resolúvel: As partes têm ciência que o imóvel objeto da presente escritura encontra-se em situação de propriedade resolúvel, que somente após o cancelamento da cláusula resolutiva com a quitação, a propriedade se tornará plena.
Caso o valor restante do pagamento seja considerável é possível que se faça uma compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, sendo um outro instituto que também traz muita segurança jurídica, que será objeto de outra coluna.
Desta forma é importante conhecer as possibilidades jurídicas e após compreender os institutos saber se é melhor lavrar a escritura de venda e compra, seja quando da conclusão do negócio ou do pagamento integral do preço.
