Na semana passada, o Congresso Nacional converteu a MP (Medida Provisória) 759/2016 na Lei 13.465/2017, que impôs novas regras para a regularização fundiária no campo e nas cidades. A atual regulamentação busca dar celeridade para a emissão dos títulos de propriedades. De acordo com o advogado do escritório do Itesp (Fundação Instituto de Terras do Estado de São Paulo) em Presidente Prudente, Wladimir Pereira de Andrade Filho, em termos de urbes, a regularização torna-se possível em qualquer loteamento urbano informal e irregular, independente do perfil social da ocupação.
Sendo de baixa renda, a moradia é classificada como de interesse social, o que lhe garante determinadas vantagens a fim de facilitar o registro, podendo ser apresentada no Cartório de Imóveis com direito a isenção de taxas no primeiro registro do projeto, bem como na primeira averbação do imóvel. “Após o registro da propriedade e da edificação, todas as demais transações e averbações que ocorrerem voltam à regra geral dos cartórios”, expõe.
O advogado explica que, atualmente, cada município delimita a fração mínima de parcelamento do solo conforme os seus interesses. A partir da nova norma, isso pode ser mitigado com a finalidade de regularizar áreas menores. “Normalmente, tais loteamentos já contam com uma edificação, logo, encontram-se em uma situação consolidada. É inviável, portanto, voltar atrás e estruturar o loteamento conforme disciplina a lei. Por isso, a ideia de mitigação”, esclarece. Wladimir enfatiza, contudo, que tudo é feito dentro de um contexto de análises técnicas e jurídicas, seja em caso de arruamento, iluminação pública, sarjeta, esgoto ou imóvel ocupando área de risco.
O especialista destaca que o marco inicial da legislação surgiu em 2009, por meio da Lei 11.977 – acerca do Programa Minha Casa Minha Vida –, a qual possibilitou a regularização dos núcleos urbanos mais carentes e também aqueles que não se enquadram em baixa renda, permitindo o planejamento e a organização da malha urbana e a consolidação dominial a favor dos ocupantes, assim como a segurança jurídica da propriedade. Outro ponto positivo reforçado por Wladimir foi a demarcação urbanística, que visa áreas de domínio particular abandonadas ou construídas na ilegalidade, ficando autorizada a abertura de um registro apenas para o perímetro a ser regularizado, sem a necessidade de considerar o todo, o que torna o processo mais ágil e afasta conflitos, sem ofender os princípios registrais dos cartórios e o direito de propriedade de outrem.
O representante salienta que a regularização fundiária se consolida como um importante instrumento para a integração do cidadão dentro da comunidade, acesso a crédito imobiliário, possibilidade de melhorias em seu imóvel, oportunidade de moradia mais digna, garantia de direitos sucessórios e afastamento de litígios e conflitos de posse com relação à propriedade. “Já para a municipalidade, um dos benefícios é a implantação de um plano municipal de desenvolvimento mais organizado, desestimulando a formação de outros núcleos irregulares e informais”, considera.
Direito de laje
Outra situação prevista pela norma é a cessão do título definitivo de propriedade para unidades habitacionais construídas em um mesmo lote, o que é denominado como direito de laje. Wladimir explana que este não é um retrato da região e costuma incidir mais nos grandes centros urbanos, onde há uma concentração populacional maior e dificuldade para acesso a loteamentos. Desta forma, esses indivíduos tendem a se concentrar em favelas, favorecendo o crescimento vertical das unidades. O direito de laje propõe-se, portanto, a regulamentar tal prática. “O cidadão tem a sua casinha. Em cima, mora outro cidadão que tem autorização do debaixo para a posse de casa. Nesse sentido, a lei possibilita o registro imobiliário de forma autônoma. Cada um terá a sua matrícula individualizada”, pontua.
