O mercado imobiliário é bastante amplo e abrange diversos setores desde jurídico, contábil, corretagem, engenharia e outros. E no que se refere as operações inerentes ao mercado imobiliário existem diversas estruturas jurídicas para atingir a mesma finalidade. Exemplo: venda de um imóvel de R$ 500 mil em que o comprador pagou R$ 300 mil à vista e quer parcelar o restante, quais são os caminhos e qual o mais vantajoso?
Inicialmente cabe explicar que é possível a lavratura de escritura de compra e venda com cláusula resolutiva, em que o vendedor irá ressalvar a quitação para um momento futuro e que o próprio imóvel fica vinculado ao pagamento da dívida. Porém, caso não haja o pagamento, para resolver o contrato e reaver o imóvel é necessária uma demanda judicial que envolve custos e tempo. Neste caso não há a utilização de um direito real, mas sim de uma cláusula que ficará constando na matrícula do imóvel. O presente artigo irá abordar as espécies de garantias reais que fundamentam as operações do mercado.
O vendedor pode se valer dos direitos reais de garantia, sendo a hipoteca e a alienação fiduciária as mais comuns. Mas de fato o que é cada uma das garantias e quais suas vantagens? A hipoteca é uma garantia real que possui como objeto bens imóveis, aeronaves e navios, pertencentes ao devedor ou a terceiro que visa resguardar o recebimento de um crédito ou dívida.
A hipoteca é uma garantia tradicional que não impede a venda do imóvel, porém é possível que o credor estipule que no caso de venda a obrigação se reputa vencida e exigir o valor total do contrato. Caso a pessoa compre um imóvel hipotecado tem ciência que poderá perdê-lo em virtude da dívida anterior (direito de sequela). A hipoteca assim como a compra e venda com cláusula resolutiva tem sua execução por meio de processo judicial.
A alienação fiduciária é direito real de garantia em que o devedor transfere a propriedade resolúvel de certo bem ao credor para resguardar o pagamento da dívida. No caso do exemplo acima, é possível se lavrar a escritura de compra e venda e no mesmo ato instituir a alienação fiduciária que irá proteger a negociação.
A alienação fiduciária é amplamente utilizada pelos bancos, mas nada impede que os particulares (pessoas comuns) utilizem do instituto. E não é por acaso que os bancos a preferem, pois o bem objeto da alienação fica afetado ao cumprimento da obrigação, não sendo possível sua venda sem a autorização do credor.
E uma das principais vantagens da alienação fiduciária é a forma de execução, que diferentemente da hipoteca, é feita diretamente no cartório de registro de imóveis, sendo célere e descomplicada. Desta forma caso não haja o pagamento pelo devedor, ele será notificado pelo cartório para pagar o débito em atraso e no caso negativo, haverá a perda do imóvel e a necessidade de realização dos leilões (o imóvel a princípio não fica com o credor).
A escolha da estrutura jurídica a ser adotada depende do caso concreto, que tem contornos próprios. Por exemplo no caso de um saldo muito pequeno referente ao imóvel as vezes pode ser mais vantajoso a hipoteca, pois é possível estabelecer novas hipotecas e aproveitar a liquidez do bem. Ao passo que na alienação fiduciária o bem fica vinculado àquela obrigação, independentemente do valor.
A alienação fiduciária é possível ser instrumentalizada por contrato particular e justamente por isso goza de um desconto de 40% se feita por escritura pública. Independente da opção, o ato lavrado no cartório tem a seu favor a fé pública do tabelião, que tem o dever velar pela higidez jurídica do ato, analisando todas as cláusulas e afastando todas as irregularidades, sendo um sujeito imparcial, pois não defende partes, mas sim, a validade do ato.
