A compra do imóvel dos sonhos ou até mesmo para investimento passa pela análise de diversos fatores para identificar se há risco no negócio. O fato de o vendedor possuir certidão positiva de distribuição de ação cível, seja da justiça estadual ou federal, é um entrave para aquisição de imóveis de sua propriedade?
Você já deve ter escutado que a resposta mais comum no âmbito jurídico é depende, e na verdade, a resposta para a situação acima é exatamente essa. Isso se deve ao fato de que, existir ações contra o vendedor por si só não é fator impeditivo, devem ser analisadas diversas questões como por exemplo: se está noticiada na matrícula do imóvel, o valor da causa, em qual momento processual se encontra a ação, a solvência do vendedor, dentre outros. A notícia da ação por meio de averbação na matrícula é capaz de afastar a boa fé do adquirente, pois o imóvel está respondendo pelo resultado daquele processo.
Na certidão da matrícula do imóvel é onde se encontram todas informações jurídicas, juntamente com a certidão de ônus, que no estado de São Paulo é possível que sejam emitidas de forma unificada no cartório de registro de imóveis competente. Caso exista notícia que aquele imóvel está vinculado a um processo e pode responder por eventual condenação, é possível requerer a sua substituição junto ao juízo para que se configure a boa-fé do comprador.
Na situação em que a matrícula do imóvel se encontre livre de ônus, passa se à análise das certidões de distribuição do vendedor. O fator mais importante para análise do risco é a solvência do vendedor. Por exemplo, suponha que o vendedor possui diversos imóveis, totalizando um patrimônio de R$ 900 mil. Está vendendo um imóvel de 200 mil reais, e possui um processo cujo valor da causa é de R$ 40 mil. A solvência do vendedor é praticamente evidente, uma vez que seu patrimônio é superior aos débitos. Indo além, o processo pode se encontrar na fase de conhecimento e muitas vezes pode ser julgado improcedente.
A Lei Federal 14.382 de 2022 veio reafirmar a existência do chamado Princípio da Concentração (Lei 13.097/2015), em que para vinculação do imóvel a uma obrigação, ela deve estar publicizada na matrícula. Porém é prudente continuar providenciando as certidões pessoais dos vendedores, até que se forme jurisprudência pacífica sobre o assunto.
E como fazer a análise dos riscos da operação no caso de certidões positivas do vendedor? É fundamental estar bem assessorado por bons profissionais do mercado imobiliário (corretores, advogados, contadores, tabelião e outros), que além de alertar sobre todos os perigos do negócio, poderão apresentar alternativas para se economizar, e o mais importante para que se faça um negócio seguro.
