A adjudicação compulsória é o procedimento cabível quando o interessado demonstra que pagou o preço contratado por meio de contrato (promessa de compra e venda de imóvel ou cessão) e não obtém de maneira consensual a outorga da escritura de compra e venda. Antes da Lei 14.382 de 2022 somente era possível pela via judicial, a partir de então é possível diretamente nos cartórios, pela via extrajudicial.
O procedimento extrajudicial ocorrerá com a participação do advogado ou advogada de confiança do solicitante perante o cartório de registro de imóveis competente. O solicitante poderá ser o compromissário comprador, cessionário ou até mesmo o promitente vendedor (o comprador já quitou o preço, mas se nega a celebrar a escritura de compra e venda definitiva, por não ter condições de arcar com o ITBI e as despesas de cartório, porém o vendedor não deseja permanecer formalmente como proprietário do imóvel).
Quais são os casos mais comuns que geram a adjudicação compulsória? Existem diversas razões, podendo destacar: 1-a ausência de contato com o vendedor, que muitas vezes já faleceu e recebeu o valor em vida; 2- imóveis oriundos de loteamentos que mesmo após quitação, não são transferidos definitivamente aos compradores (muitas vezes as empresas que lotearam já foram extintas, por falência, por encerramento do objeto social ou até por distrato social).
E quais são os requisitos para o procedimento ocorrer no cartório? Os requisitos estão retratados no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei Federal 6.015), sendo: 1 - Promessa de compra e venda ou de cessão (quando for o caso) sem direito de arrependimento ou impossibilidade de exercê-lo (fluência do lapso temporal ou recebimento do preço total); 2- prova do inadimplemento do vendedor ou cedente, pela não lavratura do instrumento definitivo em 15 dias da notificação extrajudicial; 3 - ata notarial lavrada pelo cartório de notas da qual conste a identificação do imóvel e das partes envolvidas; 4 - certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; 5- comprovante de pagamento do respectivo ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis); 6 - procuração com poderes específicos.
Para que o procedimento ocorra no cartório é necessário que o compromisso de venda e compra esteja registrado na matrícula do imóvel? Não, conforme Súmula 239 do STJ: “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”, a despeito da previsão do artigo 1.417 do CC/02.
E qual a diferença entre a adjudicação compulsória e usucapião? A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade originária, desta forma independe do recolhimento do imposto de transmissão (ITBI), ao passo que a adjudicação compulsória é derivada, sendo devido o pagamento do imposto. Existem mais requisitos para comprovação da usucapião, tornando o procedimento mais complexo comparado com o da adjudicação compulsória.
Muitas vezes a solução para o caso concreto poderá ser tanto a adjudicação compulsória ou usucapião, a depender da necessidade do cliente ou estratégia da(o) advogada(o). E não existe melhor ou pior, existem requisitos para serem preenchidos, que poderão levar mais tempo e ter mais gastos Ex: anuência dos confrontantes e planta e memorial da área na usucapião, assim como recolhimento do imposto de transmissão da adjudicação compulsória.
No Estado de São Paulo o Conselho Superior da Magistratura já se posicionou explicando que o fato de existir outra forma de regularizar o imóvel não independe a usucapião, conforme Apelação Cível nº 1004044-52.2020.8.26.0161 - Comarca de Diadema: “Possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa à usucapião que não impede esta última, inclusive por procedimento administrativo – Recusa indevida quanto ao processamento do pedido – Dúvida improcedente – Recurso provido com determinação para prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial”.
Caso tenha um imóvel a ser regularizado procure o(a) advogado(a) e cartório de sua confiança e tire suas dúvidas, muitas vezes o seu problema pode ser resolvido de maneira simples e célere, que é o intuito da via extrajudicial (cartórios).
