Inicialmente é preciso entender e estabelecer algumas premissas. A primeira: é possível divorciar e deixar a partilha de bens para um momento futuro. A segunda: diferenciar os institutos da mancomunhão e do condomínio, que serão determinantes para possibilitar ou não a venda do bem.
Quais são os bens que entram na partilha no caso de divórcio? Apenas os bens comuns serão partilhados. No caso do regime da comunhão parcial, somente os bens adquiridos onerosamente na constância serão partilhados, excluídos os de inventário e doação. No caso de comunhão universal serão todos bens, seja a título oneroso ou gratuito, incluindo então os decorrentes de doação e inventário (salvo clausula de incomunicabilidade imposta). Aqueles casados pelo regime da separação convencional de bens não necessitam de realizar partilha, pois não existem bens comuns.
E caso haja bens comuns sem partilhar (casal divorciou sem realizar a partilha de bens) é possível a venda antes da partilha? Depende. As decisões do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo atualmente entendem que a averbação de divórcio na matrícula do imóvel não tem condão de transformar a mancomunhão em condomínio, que somente ocorrerá com a partilha.
Neste cenário, há então a figura da mancomunhão, que é conceituada pela doutrinadora de direito de família Maria Berenice Dias como “o estado dos bens conjugais antes de sua efetiva partilha. Nada mais significa do que propriedade em “mão comum”, ou seja, pertencente a ambos os cônjuges ou companheiros”.
Os bens comuns dos cônjuges sem partilha formam um todo, não tem como afirmar que cada um é dono de 50% de um bem específico, pois é somente com a partilha que ocorre a especificação e eventual formação do condomínio. Na partilha é possível especificar que cada um ficará exclusivamente com a integralidade de bens determinados, não necessariamente haverá condomínio.
Desta forma as decisões estabelecem distinções sobre a venda dos bens sem partilha: 1- não é possível a venda, dação em pagamento ou doação do imóvel entre ex-cônjuges/conviventes. Pois neste caso há uma confusão patrimonial, devendo primeiro realizar a partilha.
2- Não é possível a venda somente por um dos ex-cônjuges a terceiro, pois nesse caso ele não tem disponibilidade sobre o todo. É a mesma situação da viúva meeira, que não procedeu o inventário. Ela não pode vender 50% de um imóvel, uma vez que o patrimônio está indivisível, somente com a partilha é que irá especificar quais bens compõe a meação dela.
3- As decisões permitem que ambos compareçam conjuntamente vendendo ou doando o imóvel não partilhado a terceiro, isto porque não haveria prejuízo nem confusão patrimonial. A doutrina debate se haveria violação princípio da continuidade registraria, mas as decisões têm permitido as vendas nestas condições.
Diferente é o cenário do condomínio, em que por exemplo três irmãos adquirem 1/3 do imóvel, neste caso há aquisição da fração ideal, podendo vender sua cota parte desde que se dê o direito de preferência aos demais condôminos. Pode ocorrer tal situação no regime da separação convencional de bens.
É importante consignar que o debate acerca do tema é polêmico e pode oscilar o entendimento a depender do órgão julgador, devendo estar atento qual é a posição dominante na época da realização do ato. Procure o profissional jurídico de sua confiança.
