Uma dúvida muito corriqueira no cartório é “posso vender uma parte do meu imóvel e como devo proceder”? Inicialmente deve-se analisar se é possível o desmembramento da área (divisão do imóvel maior em imóveis menores), isto porque a legislação traz como requisito que a área desmembrada e a remanescente tenha um tamanho mínimo, que no caso do imóvel rural em Presidente Prudente são 2 hectares (20 mil metros) e no caso de imóvel urbano, a Lei 6.766/1979 prevê área mínima de 125 m² (metros quadrados) e frente mínima de 5 m (metros).
Existem diversos caminhos para venda desta parcela do imóvel, sendo uma das opções mais econômica o desmembramento prévio, que pode inclusive ser feito por requerimento direto no registro de imóveis, o que permite a venda da parcela posteriormente já com matrícula própria. Também é possível, em tese, a venda da fração ideal sem demarcação da área e posterior extinção de condomínio (divisão amigável). Porém, este segundo caminho é mais caro e mais complicado (o artigo da semana passada abordou o tema da compra em condomínio).
A verificação da possibilidade de desmembramento dos imóveis também passa pela análise dos atos anteriores, em especial nos imóveis urbanos, pois caso já tenha havido outros desdobros pode o oficial registrador de imóveis exigir um procedimento especial com mais requisitos.
Para dividir o imóvel rural nos termos do Estatuto da Terra, desde que respeitada a fração mínima de parcelamento, que varia de acordo com o Município, é necessário apresentar a seguinte documentação: 1- Requerimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis; 2-Memorial descritivo assinado pelo responsável técnico (reconhecer firma), 3- Planta (projeto), devidamente assinada pelo responsável técnico e proprietários (reconhecer firma), 4-ART/RRT quitado, 5- CCIR + ITR + Certidão Negativa de Débitos Relativos ao Imposto Territorial Rural (ITR).
Em relação ao desdobro do imóvel urbano, é necessário respeitar os requisitos da Lei Federal 6.766/1979 conforme mencionado acima, como área mínima de 125 m² e frente mínima de 5 metros, assim como a legislação urbanística local, e, caso houver, restrições urbanísticas convencionais, sendo em regra exigida a seguinte documentação: 1- Requerimento com firma reconhecida assinado pelo proprietário do imóvel ou procurador; 2- Memorial descritivo assinado pelo responsável técnico, com aprovação da Prefeitura, 3- Projeto (planta) aprovado pela Prefeitura, 4- ART/RRT quitado, 5- Certidão de valor venal do imóvel e negativa de débitos de IPTU; 6- Certidão de aprovação do desdobro emitida pela Prefeitura.
Situação diversa ocorre quando um imóvel de tamanho maior possui diversos proprietários (por exemplo, cinco herdeiros), caso cada um queira ter a sua matrícula própria para fazer financiamentos, dar em garantia ou outras providências, é recomendável fazer primeiramente a extinção de condomínio (divisão amigável), pois caso se faça o desmembramento anteriormente, irão figurar ainda como proprietários todos os herdeiros nas novas matrículas, sendo que para cada um ficar com a propriedade exclusiva em cada imóvel pretendido, seria necessário fazer ainda a permuta de frações ideais, acarretando o pagamento de imposto, o que encarece substancialmente a transação. Como podemos perceber, cada caso concreto demanda uma solução específica, sendo fundamental estar assessorado por bons profissionais para que haja economia.
