A alienação fiduciária é uma das garantias reais mais seguras do mundo e justamente por isso que é utilizada em larga escala no mercado imobiliário, em especial pelas instituições financeiras. Inicialmente cabe conceituar o que vem a ser a alienação fiduciária, sendo um direito real em que o devedor transfere a propriedade resolúvel ao credor com a finalidade de garantir o cumprimento de uma obrigação.
E por que a alienação fiduciária é tão segura? Uma vez instituída a garantia com seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, a propriedade fica afetada ao cumprimento da dívida, ou seja, não tem como dar aquele imóvel em garantia para uma nova obrigação, indo além, caso o devedor seja uma empresa e a mesma venha à falência, este imóvel objeto da alienação fiduciária não irá compor a massa falida, ficando o credor resguardado.
Sendo assim, o credor terá sua obrigação satisfeita, seja pelo adimplemento ordinário que é o pagamento conforme ajustado no contrato ou no caso de inadimplemento pelo procedimento de execução da alienação fiduciária, que é outra grande vantagem comparada às outras garantias reais, pois o procedimento ocorre diretamente no cartório de registro de imóveis (execução pela via extrajudicial), não dependendo de processo no judiciário.
No caso de inadimplemento o credor buscará o Cartório de Registro de Imóveis competente, que intimará o devedor para a comprovação da mora e, caso não ocorra o pagamento irá consolidar a propriedade, com o pagamento do ITBI, no patrimônio do credor, que posteriormente deverá providenciar os leilões extrajudiciais, tendo o primeiro leilão como referência o valor mínimo o de avaliação e sendo este negativo, o segundo leilão terá como valor mínimo o da dívida e demais encargos. Sendo infrutíferos os dois leilões, o bem ficará de maneira definitiva com o credor que deverá fornecer a quitação da dívida.
No Brasil é vedado o pacto comissório em que as partes estipulam antes do vencimento da obrigação que no caso de atraso o credor irá ficar com o imóvel. Isso acontece pois haveria uma grande vantagem para o credor caso houvesse o inadimplemento, e isso não é o normal, pois o curso natural dos contratos é a extinção pelo cumprimento da obrigação. Nesse intuito a alienação fiduciária obriga aos leilões extrajudiciais. Porém, é possível antes da consolidação da propriedade conforme decisão da Corregedoria Geral de Justiça de SP no processo Processo CG nº 2011/156201, que se for de comum acordo entre as partes, se promova uma dação em pagamento convencional ao invés dos leilões.
O instituto da alienação fiduciária pode ser realizado por instrumento particular, ou seja, prescinde de escritura pública para o registro no cartório de imóveis. Mas qual a vantagem de fazer a escritura pública nesse caso? Há uma previsão de desconto de 40% no valor dos emolumentos, que muitas vezes fica mais barato que o valor cobrado no instrumento particular e praticado pelas instituições financeiras.
As partes na lavratura da escritura no cartório podem estar assistidas por advogados, e o tabelião irá fazer o controle de legalidade das cláusulas, dando a fé pública estatal sobre aquele documento. As nuances sobre a alienação fiduciária são diversas e serão objeto de outros artigos como no caso da alienação fiduciária guarda-chuva e alienação fiduciária sobre a propriedade superveniente (Enunciado 506 da V Jornadas de Direito Civil). Caso tenha ficado com alguma dúvida, procure o profissional jurídico de sua confiança.
