A venda e compra de um imóvel não se resume à assinatura da escritura pública, existem diversas obrigações acessórias e procedimentos que decorrem da mesma. Dentre algumas está o recolhimento do ITBI, alteração do contribuinte junto à municipalidade, registro da escritura no cartório competente, assim como o pagamento do imposto sobre o ganho de capital nos casos devidos.
O que é imposto sobre ganho de capital? Esse tributo é popularmente conhecido como imposto sobre o lucro imobiliário, que nada mais é do que a quantia que você ganha com a venda de um imóvel. Ele acontece quando o valor de venda é maior que o valor de aquisição.
Qual é a porcentagem do lucro imobiliário? Segundo a Lei 13.259 de 2016, essa alíquota varia de acordo com o valor obtido na transação. Em regra, é aplicada a alíquota de 15%, podendo chegar até 22,5% sobre o ganho de capital. Mas é importante frisar que não são sobre todas as vendas que incide o imposto, existem algumas hipóteses de isenção, principalmente no caso dos imóveis residenciais.
As principais hipóteses de isenção são: 1- Compra de outro imóvel residencial em até 180 dias após a assinatura da venda; 2- O imóvel vendido por um valor igual a ou menor do que R$ 440 mil (nesse caso, é preciso ser proprietário de um único bem e não ter vendido outro imóvel nos últimos cinco anos) 3- Permuta de imóveis sem torna, entre outras.
Quando pagar o lucro imobiliário? O recolhimento do tributo deve ser efetivado até o último dia do mês subsequente à venda e não no ano seguinte com a declaração anual do Imposto de Renda, como muitos pensam, por isso é extremamente importante a presença do contador nas transações imobiliárias.
Mesmo que você não seja isento, é possível reduzir o lucro imobiliário em algumas situações e não perder tanto na venda do seu imóvel. Por exemplo, desde que comprovadas, despesas com escritura e registro podem ser abatidas no valor do ganho de capital (o que fará com que o imposto diminua, pois o tributo é cobrado em cima do lucro).
Também entram nessa conta eventuais comissões para corretores e gastos com reformas. No caso das reformas, elas, na verdade, são incluídas no valor do imóvel (valor de aquisição). Mas lembre-se: todos eles devem ser comprovados e apontados no GCAP. Os valores gastos com escritura e registro no cartório também podem ser deduzidos para fins de apuração do ganho de capital.
Como pagar lucro imobiliário? O pagamento ocorre pelo programa GCAP no site da Receita Federal. Caso o contribuinte não pague o ganho de capital no prazo e condições impostas pela Receita Federal está suscetível à multa e juros.
O presente artigo visa apenas esclarecer alguns aspectos sobre o ganho de capital da pessoa física, sendo fundamental procurar um profissional capacitado contábil ou jurídico de sua confiança para que possa analisar o caso concreto e sugerir soluções para que ocorra o pagamento de forma correta e não tenha nenhum tipo de problema junto ao fisco.
